Distanza di dieci metri tra fabbricati per nuove costruzioni in zona A (Cons. Stato n. 4654 del 28.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le prescrizioni del d.m. n. 1444/1968 in materia di distanze tra fabbricati hanno efficacia precettiva e inderogabile e vincolano anche i comuni nella formazione e revisione degli strumenti urbanistici. La distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti si applica anche alle nuove costruzioni realizzate nelle zone omogenee A. La disciplina dell’art. 9, primo comma, n. 1, del d.m. n. 1444/1968, che parametra le distanze ai volumi preesistenti, costituisce eccezione riferita ai soli interventi di risanamento conservativo e di ristrutturazione, non estensibile oltre i casi espressamente previsti. La deroga dell’art. 879, secondo comma, cod. civ. per le costruzioni confinanti con piazze e vie pubbliche opera solo rispetto all’art. 873 cod. civ. e non esonera dall’osservanza delle leggi e dei regolamenti in materia di distanze. Una variante specifica al piano regolatore che approvi i parametri edilizi e urbanistici di un progetto non introduce alcuna deroga al regime legale delle distanze.

Il Fatto

La società e la comproprietaria di un terreno in zona A del Comune di Chieti chiedono il rilascio di un permesso di costruire per la realizzazione di autorimesse a schiera. L’ufficio tecnico rileva il mancato rispetto del limite di distanza di dieci metri dagli edifici circostanti con pareti finestrate. Le istanti presentano un nuovo progetto e osservazioni, sostenendo che il limite non si applichi alle zone A e che tra il manufatto e l’edificio frontistante insista una scalinata pubblica, con conseguente operatività dell’art. 879, secondo comma, cod. civ.

Il Comune nega il titolo con provvedimento del 2018. Il TAR Abruzzo respinge il ricorso e compensa le spese. Le proprietarie appellano, censurando l’applicazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 alle nuove costruzioni in zona A, la mancata considerazione della variante specifica al piano regolatore e il difetto di motivazione del diniego.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo muovendo dall’art. 41-quinquies della legge n. 1150/1942, introdotto dall’art. 17 della legge n. 765/1967, che impone limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra fabbricati. Il d.m. n. 1444/1968 ha dato attuazione a quella delega. Le relative prescrizioni integrano il regime delle distanze con efficacia precettiva e tutelano interessi pubblici igienico-sanitari, non il diritto dominicale dei confinanti. Il Collegio richiama la giurisprudenza costituzionale che ha riconosciuto la norma come inderogabile e l’indirizzo amministrativo consolidato, citando Cons. Stato n. 7029/2021.

La questione centrale riguarda le nuove costruzioni in zona A. Le appellanti sostengono che l’art. 9, primo comma, n. 1, detti disciplina solo per risanamento e ristrutturazione, mentre il limite dei dieci metri sia prescritto dal n. 2 per i “nuovi edifici ricadenti in altre zone”. La Corte respinge la tesi. La mancanza di una norma espressa per la nuova costruzione in zona A non consente di ritenere derogato il limite: trattandosi di eccezione alla regola, non è possibile estenderne l’applicazione oltre i casi previsti, secondo i principi dell’art. 14 delle preleggi. Il Collegio osserva inoltre che l’art. 2-bis d.P.R. n. 380/2001 consente deroghe agli standard del d.m. n. 1444/1968 solo alle leggi e ai regolamenti regionali, alle condizioni ivi previste, che non ricorrono nella specie.

Nella stessa direzione si richiama la giurisprudenza civile, in particolare Cass. civ., Sez. II, n. 3739 del 2018, secondo cui i limiti inderogabili di distanza prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali e trovano applicazione anche per le nuove costruzioni. Il Collegio sottolinea l’esigenza di impedire, anche in zona A, la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario. Nel caso concreto il manufatto si colloca a 4,40 metri da un edificio laterale con parete finestrata e a 9,40 metri da altro edificio antistante.

Quanto all’art. 879, secondo comma, cod. civ., la Corte chiarisce che la deroga per le costruzioni confinanti con piazze e vie pubbliche opera solo rispetto all’art. 873 cod. civ., restando salvo l’obbligo di rispettare le leggi e i regolamenti in materia di distanze, tra cui il citato art. 9. Richiama Cons. Stato, Sez. VII, n. 10029 del 2024. La natura pubblica del suolo non determina alcuna deroga al limite dei dieci metri.

Il secondo motivo è parimenti infondato. L’art. 4 della variante specifica al piano regolatore approva i parametri edilizi e urbanistici del progetto e subordina l’intervento al convenzionamento, ma non prevede né consente deroghe alle distanze. Le uniche eccezioni al regime legale sono individuate nei risanamenti e nelle ristrutturazioni in zona A, nei piani particolareggiati e nelle lottizzazioni convenzionate, nella speciale deroga per demolizioni e ricostruzioni e in quella per il risparmio energetico: nessuna ricorre. Il terzo motivo cade per connessione, non potendo le finalità migliorative del progetto legittimare il titolo a fronte dell’inderogabilità del regime delle distanze. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.