Esenzione dalle distanze per l’opera pubblica non demaniale (Cass. civ. Sez. II n. 4086 del 17.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione dall’obbligo di rispettare le distanze legali, implicitamente contenuta nella previsione dell’art. 879 cod. civ., non presuppone che la pubblica amministrazione edifichi su un fondo demaniale. La costruzione può essere collocata anche su un fondo privato, purché l’opera sia intrinsecamente assimilabile, per la finalità pubblica perseguita, a un bene del pubblico demanio. La deroga non è un automatismo connesso alla mera natura pubblica dell’intervento, ma richiede la sussistenza del doppio requisito, soggettivo e oggettivo, della manifestazione di volontà dell’ente titolare del diritto reale pubblico e dell’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio. Ai fini della tutela ripristinatoria non è sufficiente la violazione delle distanze, occorrendo che il bene non sia destinato a finalità collettive.

Il Fatto

Un condominio conveniva in giudizio l’ente territoriale per ottenere l’abbattimento e/o l’arretramento delle opere realizzate in violazione delle distanze legali. L’ente aveva acquistato un immobile in origine adibito a cinema, confinante con la proprietà attrice, ampliandone la volumetria preesistente.

Il Tribunale rigettava la domanda dell’attore e accoglieva la domanda riconvenzionale di usucapione del diritto a mantenere il volume in essere. La Corte d’Appello rigettava il gravame, correggendo e integrando la motivazione. Il condominio ricorre in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente censura la sentenza per error in procedendo: la Corte territoriale avrebbe valorizzato la natura pubblica dell’opera senza che tale fatto fosse mai stato dedotto in primo grado dall’ente. Il motivo è infondato. La Corte rileva che l’ente aveva già dedotto nella comparsa di costituzione il perseguimento di un fine di rilevanza pubblico-sociale e, nella comparsa conclusionale, l’evidente fine di rilevanza pubblica e socialmente utile. Il tema era dunque entrato nel dibattito processuale, il che esclude le violazioni lamentate.

Con il secondo motivo si deduce error in iudicando e si sostiene che l’esenzione degli interventi pubblici dal rispetto delle distanze non è un automatismo legato alla mera natura pubblica dell’opera. Il ricorrente contesta la mancata prova del doppio requisito richiesto per la deroga.

Il motivo è infondato. La Corte richiama il principio per cui l’esenzione in favore degli edifici demaniali, contenuta nell’art. 879 cod. civ., non richiede che la costruzione sia realizzata su un fondo demaniale, potendo essere collocata anche su un fondo privato, purché l’opera sia assimilabile, per la finalità perseguita, a un bene demaniale (Cass. Sez. I, Ordinanza n. 391 del 13.01.2021).

Nel caso concreto, la Corte d’Appello ha riscontrato l’evidente soddisfazione di finalità collettive e di pubblico rilievo, con ricadute sul tessuto socio-economico cittadino, nella trasformazione di un ex cinema in centro di quartiere e centro sociale polivalente, realizzato con fondi europei. La natura pubblica dell’opera è rimasta non contestata. Tali riferimenti costituiscono un asserto sufficiente per individuare la manifestazione di volontà dell’ente titolare del diritto reale e l’attuale destinazione del bene al pubblico servizio.

Le considerazioni esposte assorbono il terzo motivo, con cui si deduceva ultrapetizione. Il ricorso è rigettato. I motivi secondo e terzo sono dichiarati infondati. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.