Impugnazione delibera condominiale e diversa qualificazione del vizio (Cass. civ. Sez. II n. 30961 del 26.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, ove sia stata dichiarata la nullità di una deliberazione dell’assemblea, deve escludersi l’interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio in termini di annullabilità della delibera medesima. Tale interesse riemerge soltanto ove alla diversa qualificazione sia ricollegabile una statuizione contraria all’interesse della parte, quale la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ. La continenza tra cause presuppone la pendenza davanti a uffici giudiziari diversi; delibere di riparto delle spese cronologicamente distinte fondano giudizi autonomi, avendo l’efficacia del giudicato di annullamento natura meramente negativa.

Il Fatto

Una società condomina impugnava davanti al Tribunale di Sondrio la delibera di assemblea straordinaria di un condominio, relativa all’approvazione del consuntivo per un intervento edile al tetto e alle facciate. Secondo la società, il condominio aveva ripartito le spese secondo il criterio della verticalità anziché secondo quello della proporzionalità.

Respinta la domanda in primo grado, la società proponeva appello. La Corte d’Appello di Milano accoglieva l’impugnazione e dichiarava nulla la delibera, rilevando che sono nulle le deliberazioni adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese e che un criterio definito da regolamento contrattuale non può essere modificato dalla maggioranza assembleare senza unanimità. Il condominio ricorreva per cassazione con due motivi; resisteva la società con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalla controricorrente. La questione è infondata: la società condomina ha impugnato ex art. 1137 cod. civ. una delibera la cui invalidità costituisce l’oggetto dell’accertamento; contraddittore è il condominio nel suo amministratore, non trattandosi di azioni relative alla tutela dei diritti reali su parti comuni, con richiamo a Cass. n. 35794 del 2021 e Cass. n. 2636 del 2021.

Con il primo motivo il condominio deduceva la violazione delle regole di continenza ex art. 39 cod. proc. civ., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe deciso sul medesimo oggetto di altro giudizio pendente in sede di legittimità, relativo a una precedente delibera. Il motivo è palesemente infondato: la litispendenza o la continenza presuppongono cause pendenti davanti a uffici giudiziari diversi, mentre nel caso di specie si pone solo una questione di riunione o di eventuale sospensione. In ogni caso, delibere di riparto distinte fondano giudizi autonomi, poiché ogni delibera regola la materia in modo autonomo rispetto alla precedente e l’efficacia del giudicato di annullamento è meramente negativa, limitandosi a impedire un atto affetto dagli stessi vizi.

Con il secondo motivo il condominio lamentava la declaratoria di nullità assoluta della delibera in un caso in cui sarebbe stato consentito modificare il criterio di imputazione della spesa per un intervento specifico, senza effetti per il futuro; la delibera sarebbe stata al più annullabile. Il motivo è destituito di fondamento. La Corte sottolinea che, dichiarata la nullità di una deliberazione assembleare, si deve escludere l’interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere la modificazione della qualificazione del vizio in termini di annullabilità, salvo che a quest’ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria al suo interesse, quale la non soggezione al termine di decadenza di trenta giorni. Nella specie il ricorrente non allega, agli effetti dell’art. 366, comma 1, cod. proc. civ., di aver proposto tempestivamente l’eccezione di intempestività rispetto all’impugnativa della società condomina, secondo il richiamo a Cass. n. 21339 del 2017.

Il ricorso è dunque rigettato. Poiché la decisione è conforme alla proposta ex art. 380-bis cod. proc. civ., la manifesta infondatezza è assimilata all’inammissibilità ivi rilevata; trovano applicazione il terzo e il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con condanna del ricorrente al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore della controricorrente e di un’ulteriore somma in favore della cassa delle ammende. La Corte dà atto dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.