Perizia bancaria e nullità del mutuo non dipendono dalla norma di comportamento (ABF Collegio di Milano n. 3261 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La violazione degli standard affidabili per la valutazione dei beni immobili imposti all’intermediario dall’art. 120-duodecies t.u.b. non integra un’ipotesi di nullità del contratto di mutuo. Si tratta di norma di comportamento, posta a tutela della correttezza del procedimento di erogazione del credito, e non di norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.. La perizia immobiliare risponde all’interesse della banca alla capienza della garanzia ipotecaria e non costituisce fonte di un obbligo di informazione del consumatore sul valore o sulla conformità dell’immobile che intende acquistare. Residua la responsabilità precontrattuale per violazione dei doveri di buona fede e correttezza ex art. 1337 cod. civ., ma il relativo accertamento richiede la prova che la condotta abbia inciso sulla formazione della volontà dell’acquirente.

Il Fatto

Il ricorrente stipula nel settembre 2023 un contratto di compravendita immobiliare e, contestualmente, un mutuo ipotecario di durata quindicennale per complessivi € 59.500,00. La perizia commissionata dall’intermediario, redatta nel giugno 2023, aveva ritenuto la costruzione sostanzialmente regolare e l’immobile agibile e immediatamente utilizzabile.

Nel luglio 2024 un architetto incaricato della ristrutturazione evidenzia gravi vizi, opere abusive e problemi strutturali e impiantistici, con costi di ristrutturazione stimati in oltre € 445.000,00. Il ricorrente agisce giudizialmente contro venditori e agente immobiliare e adisce l’Arbitro chiedendo l’accertamento della nullità del mutuo, la ripetizione dei ratei versati, la sospensione delle rate a scadere e il risarcimento dei danni. L’intermediario eccepisce l’inammissibilità del ricorso per difetto di competenza e per il carattere costitutivo della pronuncia richiesta.

La motivazione del Collegio

Il Collegio respinge l’eccezione preliminare. La domanda non investe valutazioni urbanistiche o catastali in sé, ma la condotta dell’intermediario nella fase istruttoria del finanziamento: trattandosi di contestazioni relative a comportamenti della banca, la controversia rientra nella cognizione ratione materiae dell’Arbitro. Quanto al secondo profilo, la pronuncia di nullità di un contratto ha carattere meramente dichiarativo e non costitutivo, con la precisazione che le richieste restitutorie e di sospensione, di natura condannatoria, restano assorbite nella decisione di merito.

Nel merito, il Collegio richiama l’art. 120-duodecies t.u.b., che impone ai finanziatori standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Tale disposizione non ha però natura di norma imperativa: è norma di comportamento, volta a garantire la correttezza del procedimento di erogazione, e non incide sulla validità del contratto. La sua violazione non può dunque essere invocata ex art. 1418 cod. civ. a fondamento della nullità.

Nemmeno in chiave di norma di comportamento la disposizione è idonea a fondare un obbligo informativo della banca sul valore del bene acquistato. L’eventuale responsabilità del perito per errata valutazione opera, secondo il Collegio, nei confronti dell’intermediario, che si ritroverebbe una garanzia ipotecaria su un bene non conforme e poco commerciabile, non già nei confronti dell’acquirente.

Residua l’astratta configurabilità di una responsabilità da violazione dei doveri di buona fede e correttezza ex art. 1337 cod. civ., operanti anche nella fase precontrattuale. Manca tuttavia nel caso concreto la prova che la perizia abbia inciso sulla volontà dell’acquirente. La proposta di acquisto risulta sottoscritta il 20 febbraio 2023, quattro mesi prima della perizia, e già prevedeva l’onere della venditrice di sanare le difformità edilizie e catastali, riconoscendo una non conformità per la caldaia. Il ricorso è pertanto non accolto.