Planimetria allegata e interpretazione del preliminare: sindacato limitato (Cass. civ. Sez. II n. 1922 del 18.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le planimetrie allegate a un contratto avente ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà quando i contraenti vi si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio. In caso di non coincidenza tra la descrizione contrattuale e la rappresentazione grafica, spetta al giudice di merito risolvere la quaestio voluntatis, ricostruendo l’intento negoziale dall’esame complessivo del contratto. La relativa decisione è sindacabile in cassazione solo per violazione dei criteri legali di ermeneutica o per difetto di motivazione. Il ricorrente che deduca la violazione delle regole interpretative deve indicare le norme asseritamente violate e chiarire in qual modo il giudice se ne sia discostato o le abbia applicate con argomentazioni illogiche o insufficienti. Non è consentito dolersi in sede di legittimità della sola preferenza accordata a una diversa, ma plausibile, lettura del contratto. Il criterio di conservazione del contratto, sussidiario rispetto a quello principale, non può giustificare un’interpretazione sostitutiva della volontà delle parti.

Il Fatto

Nel 2012 una società promissaria acquirente conveniva davanti al Tribunale di Imperia la promittente venditrice, chiedendo il trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c. di un appartamento con terrazzo e di un posto auto. Il prezzo consisteva nella compensazione di un pregresso debito per lavori eseguiti. La convenuta, rimasta contumace, veniva poi dichiarata fallita; il Fallimento si costituiva tardivamente, eccependo l’inammissibilità della domanda per competenza del giudice fallimentare e l’insussistenza dei presupposti.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, trasferendo l’appartamento ed escludendo il posto auto e il terrazzo. La Corte d’Appello di Genova accoglieva il gravame del Fallimento, rilevando l’indeterminatezza dei beni promessi e la loro difformità rispetto a quelli trasferiti. La società promissaria acquirente ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 2932 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., sostenendo che il giudice d’appello si sarebbe limitato alla descrizione letterale del preliminare, trascurando la planimetria espressamente richiamata e il principio di conservazione del contratto.

La Corte richiama la giurisprudenza secondo cui le planimetrie allegate ai contratti immobiliari integrano la dichiarazione di volontà e costituiscono mezzo fondamentale di interpretazione, salvo però al giudice di merito il compito di risolvere la quaestio voluntatis in caso di non coincidenza tra descrizione e rappresentazione grafica (Cass. n. 4934/2014). La difformità tra dati contrattuali e planimetria integra una questione di fatto, sindacabile solo per violazione dei criteri legali o difetto di motivazione (Cass. n. 12594/2013).

La Corte rileva che la sentenza impugnata ha accertato una non superabile difformità tra l’unità promessa e quella esistente: riduzione del 13% della superficie commerciale e diversa ubicazione dell’immobile. Si tratta di valutazioni di fatto che la ricorrente non aggredisce sul piano del difetto di motivazione.

Il motivo, inoltre, non è formulato secondo i criteri richiesti quando si censuri la violazione delle regole ermeneutiche: occorre indicare le norme violate e precisare in qual modo il giudice se ne sia discostato o le abbia applicate in modo illogico o insufficiente (Cass. n. 30686/2019). Non è consentito dolersi del fatto che sia stata privilegiata un’interpretazione diversa, purché plausibile (Cass. n. 7963/2018; Cass. n. 10891/2016).

Quanto all’art. 1367 c.c., criterio sussidiario rispetto all’art. 1362, comma 1, c.c., la conservazione del contratto non può essere perseguita con un’interpretazione sostitutiva della volontà delle parti (Cass. n. 28357/2011), quale quella prospettata dalla ricorrente. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese di lite e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, introdotto dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/2012.