Risoluzione del preliminare e regola dell’adempimento immediato (Cass. civ. Sez. 2 n. 8978 del 09.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari del contratto definitivo. Ove non sia fissato un termine per l’adempimento né in sede convenzionale né in sede giudiziale, trova applicazione la regola dell’immediato adempimento di cui all’art. 1183 c.c., secondo il brocardo quod sine die debetur statim debetur. Ne consegue che il mancato versamento del saldo prezzo e la mancata stipula del definitivo, protratti nel tempo anche all’esito di un termine congruo assegnato dal promittente alienante, integrano un inadempimento grave idoneo a fondare la risoluzione del preliminare ai sensi dell’art. 1453 c.c. Inoltre, a fronte della reiezione della domanda principale di nullità e dell’accoglimento di quella subordinata di risoluzione, la proporzione della compensazione delle spese non è sindacabile in sede di legittimità.

Il Fatto

I promissari acquirenti di un terreno convenivano in giudizio il promissario venditore, chiedendo l’accertamento della nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto ovvero, in subordine, la risoluzione per il suo inadempimento, quale conseguenza del mancato pagamento del prezzo e della mancata stipula del definitivo. Il giudice di primo grado dichiarava la nullità del contratto e, dopo un primo grado di legittimità che aveva cassato la sentenza con rinvio, la Corte d’appello — esclusa la nullità — pronunciava la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente, condannandolo alla restituzione dell’immobile e i venditori alla ripetizione delle somme percepite.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi del promissario acquirente. Con riferimento al primo motivo, volto a contestare la natura del termine assegnato con la lettera di diffida del 15 gennaio 2008, la S.C. ha rilevato che la sentenza impugnata non aveva fatto riferimento alla pattuizione di un termine essenziale né all’invio di una diffida ad adempiere, avendo invece valorizzato l’inadempimento protrattosi per più anni nel versamento del saldo e nella stipula del definitivo, anche all’esito del termine congruo assegnato.

La Corte ha quindi enunciato il principio per cui il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto, sicché, in assenza di un termine convenzionale o giudiziale, opera la regola dell’immediato adempimento di cui all’art. 1183 c.c., richiamando i precedenti di legittimità. A tale invito, secondo l’accertamento in fatto del giudice di merito, non era seguita alcuna adesione del promissario acquirente.

Il secondo motivo, concernente la mancata ammissione delle istanze istruttorie, è stato dichiarato inammissibile, poiché nel ricorso non erano stati riprodotti i capitoli di prova di cui si lamentava la mancata ammissione, né erano state specificamente censurate, con apposito motivo di gravame, le ragioni del rigetto disposto in primo grado.

Il terzo motivo, relativo al regolamento delle spese, è stato infine dichiarato inammissibile per difetto di interesse. Pur nella ricorrenza dei presupposti per la compensazione per soccombenza reciproca, la Corte d’appello aveva comunque disposto la compensazione per un terzo, e la proporzione della compensazione non è sindacabile in sede di legittimità. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna delle ricorrenti alla refusione delle spese del giudizio di cassazione.