Clausola sul termine del preliminare: differenza tra termine di adempimento e termine di risoluzione (Cass. civ. Sez. 2 n. 19274 del 11.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La distinzione tra termine contrattuale essenziale, ex art. 1457 c.c., e termine di adempimento è nettamente diversa: solo il primo, scaduto inutilmente, determina la risoluzione di diritto del contratto per l’inequivoca volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica dell’affare. Il termine di adempimento, invece, regola il tempo di esecuzione delle obbligazioni assunte e la sua inutile scadenza, in assenza di una diversa pattuizione, rende la prestazione immediatamente esigibile. Ne consegue che, in tema di recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare, il mancato rispetto del termine non essenziale per la stipula del definitivo non è di per sé risolutivo, ma configura un inadempimento la cui gravità va valutata ai sensi dell’art. 1453 c.c., quale presupposto per la legittimità del recesso e per il diritto della parte non inadempiente di trattenere la caparra.

Il Fatto

Un promittente venditore adiva il Tribunale per far accertare la legittimità del proprio recesso dal preliminare immobiliare, esercitato ex art. 1385 c.c., con diritto a trattenere la caparra di € 50.000,00. La società promissaria acquirente non si era presentata alla stipula del rogito, nonostante i ripetuti solleciti e nonostante la fissazione di una nuova data avanti al notaio, aveva chiesto un differimento solo il giorno precedente. Costituitasi tardivamente nel giudizio di merito, la società aveva contestato l’essenzialità del termine ed eccepito l’impossibilità sopravvenuta legata alla pandemia.

Il Tribunale e la Corte d’Appello accoglievano la domanda del promittente venditore, qualificando la richiesta della società di fissazione di un nuovo termine come domanda ex art. 2932 c.c., inammissibile per tardività, e ritenendo la società gravemente inadempiente. La società proponeva ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, con cui la società lamentava la violazione degli artt. 1457 e 1183 c.c. per non aver il giudice di merito fissato un nuovo termine per l’adempimento. Rileva la Corte come la richiesta fosse stata correttamente qualificata come domanda ex art. 2932 c.c., irricevibile in quanto formulata in sede di costituzione tardiva. Il richiamo all’art. 1183 c.c. è stato altresì ritenuto improprio, poiché detta norma non disciplina la scadenza di un termine concordato, che deve essere invece valutato nel contesto negoziale e ai fini della verifica del corretto adempimento.

La Corte ha esaminato congiuntamente il secondo, terzo e quarto motivo, tutti incentrati sulla valorizzazione del mancato rispetto del termine del 30.9.2021. Dopo aver ribadito la differenza tra termine contrattuale (essenziale) e termine di adempimento, la Corte ha chiarito che la Corte d’Appello non ha mai qualificato come essenziale il termine concordato, né ha dichiarato la risoluzione di diritto del contratto. I solleciti del promittente venditore non sono fissazioni unilaterali di un nuovo termine, ma manifestazione del persistente interesse all’adempimento, conseguendo alla scadenza del termine pattuito la possibilità di pretendere immediatamente l’esecuzione dell’obbligo a contrarre.

La valutazione operata dai giudici di merito ha riguardato la gravità dell’inadempimento della società promissaria acquirente, che si era sottratta alla stipula, e l’assenza di inadempimenti a carico del promittente venditore. Tale accertamento, condotto ai sensi dell’art. 1453 c.c. come presupposto per l’operatività del recesso ex art. 1385 c.c., è stato ritenuto incensurabile in sede di legittimità, non essendo riscontrabili veri profili di violazione di legge ma una semplice contestazione della ricostruzione fattuale operata dal giudice di merito, con motivazione propria e logicamente argomentata.

Quanto al quinto motivo, riguardante la mancata applicazione della normativa emergenziale Covid, la Corte lo ha dichiarato inammissibile. La società ricorrente non ha criticato il deciso della sentenza impugnata, che aveva già escluso l’applicabilità della normativa e accertato l’assenza di prova, a carico della società, dei presupposti per la sua operatività, in relazione al periodo (giugno-dicembre 2021) e alla mancata indicazione di specifiche misure restrittive che avessero impedito l’adempimento. La ricorrente si è limitata a considerazioni in termini di principi generali, senza confrontarsi con le ragioni della decisione. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna alle spese e declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato.