Sale and lease back e divieto di patto commissorio: indici sintomatici (Cass. civ. Sez. III n. 34906 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il sale and lease back è contratto di impresa socialmente tipico e, in sé, lecito. La sua nullità per frode alla legge ricorre soltanto quando, in concreto, l’operazione sia impiegata per eludere il divieto di patto commissorio. L’accertamento relativo agli indici sintomatici di tale elusione, soggettivi o oggettivi, costituisce giudizio di fatto, insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. Tali indici non devono necessariamente concorrere tra loro. La Corte di cassazione può censurare la motivazione solo quando questa sia apparente o perplessa, restando estranea al giudizio di legittimità la mera insufficienza o la contrarietà alle risultanze probatorie.

Il Fatto

Una banca conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale la società utilizzatrice e un’altra società per ottenere la dichiarazione di risoluzione, previa inopponibilità, di un affitto di ramo d’azienda e la restituzione dell’immobile oggetto di un contratto di locazione finanziaria, a seguito di inadempimento della utilizzatrice nel pagamento dei canoni.

La società utilizzatrice si difendeva deducendo la nullità dell’operazione, in quanto strutturata come sale and lease back: l’immobile era stato ceduto lo stesso giorno alla società concedente e poi riottenuto in locazione finanziaria. A suo avviso, l’operazione eludeva il divieto di patto commissorio. Il Tribunale accoglieva tale tesi; la Corte d’appello, in riforma, dichiarava la risoluzione del contratto e condannava l’utilizzatrice. Avverso tale sentenza la società e i soci proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il motivo con cui i ricorrenti contestavano la legittimazione sostanziale della banca, sostenendo che il credito fosse stato ceduto a un’altra società. Il motivo è inammissibile: la Corte d’appello ha esaminato il documento di cessione in blocco ai sensi dell’art. 58 TUB ed ha escluso che il contratto di leasing oggetto di causa fosse compreso tra quelli ceduti, rilevando che l’eccezione era infondata e che spettava all’appellata dimostrare l’estensione della cessione.

Con il secondo motivo i ricorrenti censuravano la decisione di merito per aver ritenuto lecita l’operazione di sale and lease back. La Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui stabilire se il lease back sia stato impiegato per aggirare il divieto di patto commissorio costituisce accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. n. 21042 del 2017; Cass. n. 6969 del 2007).

La Corte individua gli indici sintomatici dell’illiceità, precisando che non devono necessariamente concorrere (Cass. n. 16367 del 2023): la presenza di una situazione di credito e debito tra concedente e utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita; le difficoltà economiche della venditrice; la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato.

Nel caso concreto, i ricorrenti contestano in realtà la ricostruzione del fatto e delle risultanze della consulenza tecnica, sollecitando un inammissibile riesame nel merito (Cass. Sez. Un. n. 34476 del 2019; Cass. n. 5987 del 2021). La Corte osserva che la motivazione della corte territoriale si colloca ben al di sopra del minimo costituzionale, essendo censurabile solo l’anomalia motivazionale che si traduce in motivazione apparente o perplessa (Cass. Sez. Un. n. 8053 del 2014; Cass. n. 29495 del 2019).

Infine, la Corte distingue il lease back dal mutuo stipulato per ripianare debiti pregressi: a differenza di questo, il sale and lease back non ha finalità solutorie, essendo strutturato in modo che l’impresa vende un bene strumentale alla società finanziaria, che ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa venditrice, con possibilità di riacquisto al termine. Ne consegue il rigetto del ricorso e la condanna dei ricorrenti alle spese di legittimità, oltre all’ulteriore contributo unificato.