Sanatoria edilizia al socio, serve il consenso del concessionario demaniale (TAR Toscana n. 1011 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La concessione edilizia in sanatoria può essere richiesta, oltre che dal proprietario, da chiunque abbia un titolo che lo abiliti a richiedere il titolo edilizio o sia comunque portatore di un interesse qualificato al conseguimento della sanatoria, ai sensi dell’art. 31, comma 3, della legge n. 47/1985, richiamato dall’art. 39 della legge n. 724 del 1994. Tuttavia, il soggetto diverso dal proprietario non può ottenere la sanatoria senza il consenso del legittimo titolare del bene o del soggetto in favore del quale sorge il titolo demaniale. Il socio di una società concessionaria demaniale, titolare di un diritto personale di godimento su una porzione dell’area, non è legittimato a chiedere la sanatoria degli abusi commessi su un bene demaniale in assenza di un titolo concessorio proprio e del consenso del concessionario. Il mero possesso di quote societarie non integra la legittima disponibilità dell’area demaniale.

Il Fatto

Una società ricorrente, azionista di una società per azioni titolare di una concessione demaniale marittima per la costruzione e la gestione di un approdo turistico, aveva realizzato nel 1993 un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione su un immobile compreso nell’area in concessione.

Nel 1995 la ricorrente presentava domanda di concessione edilizia in sanatoria, qualificandosi come azionista della concessionaria. Dopo richieste istruttorie e un preavviso di diniego, il Comune rigettava l’istanza con provvedimento plurimotivato, rilevando il difetto di titolarità dell’uso del bene demaniale in capo alla richiedente. La ricorrente impugnava il diniego davanti al giudice amministrativo, che respingeva la domanda cautelare; il Consiglio di Stato confermava il rigetto in appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio qualifica il provvedimento come atto plurimotivato: ciascuna delle ragioni del diniego è autonoma e di per sé sufficiente a sostenerlo. Ne deriva che il giudice amministrativo può fermarsi allo scrutinio di un solo capo motivazionale ove ne riconosca la legittimità, in coerenza con il decalogo dell’Adunanza Plenaria n. 5 del 2015 in materia di assorbimento dei motivi.

Il Collegio muove dall’art. 31, comma 3, della legge n. 47/1985, che ammette alla sanatoria chi ha titolo per chiedere il titolo edilizio e ogni altro soggetto interessato. Richiamando Cons. Stato, sez. VI, n. 3049 del 2018 e C.G.A.R.S. n. 2 del 2026, la sentenza ribadisce che la legittimazione prescinde dal diritto reale e si fonda su una relazione qualificata con il bene, anche di natura obbligatoria.

Il passaggio decisivo è però il limite: la disponibilità giuridica del bene non basta senza il consenso del proprietario, la cui volontà è prioritaria in quanto dominus del procedimento. Per il titolare di un diritto personale di godimento opera, per analogia, il richiamo all’art. 1590 cod. civ., che vieta modifiche o innovazioni all’immobile.

Applicando tali coordinate, il Collegio rileva che la ricorrente è titolare solo di azioni della società concessionaria, la quale mantiene la proprietà superficiaria di quanto realizzato sull’area. La domanda è stata presentata come azionista, senza alcun coinvolgimento o consenso del concessionario. Manca quindi la legittimazione attiva.

Il Collegio ritiene superfluo esaminare le altre censure, relative all’art. 45-bis cod. nav., al nulla osta doganale e all’uso difforme del bene, perché un eventuale loro accoglimento non caducherebbe l’atto. Respinto il ricorso, le spese sono compensate tra le parti private e nulla si dispone per l’amministrazione non costituita.