Usucapione esclusa sui beni demaniali e indennizzo negato al costruttore in colpa (Cass. civ. Sez. II n. 13129 del 17.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di superficie, in quanto diritto reale distinto dalla proprietà, è suscettibile di usucapione solo quando concerne beni soggetti al regime privatistico e non si estende ai beni appartenenti al demanio pubblico o al patrimonio indisponibile dello Stato. Ne consegue che la Corte d’appello correttamente esclude l’usucapione abbreviata del diritto di superficie ove accerti la natura demaniale dell’area e l’assenza di una sdemanializzazione, esplicita o per facta concludentia. Il diritto all’indennizzo previsto dall’art. 936 cod. civ. a favore del costruttore di buona fede su fondo altrui non può essere riconosciuto quando la costruzione avvenga su suolo pubblico e il costruttore ignori con colpa la situazione giuridica del fondo, desumibile dal titolo di acquisto. La consapevolezza dell’appartenenza del bene a soggetto pubblico esclude la buona fede e, con essa, il diritto all’indennizzo e l’operatività del titolo idoneo all’acquisto.

Il Fatto

La vicenda trae origine dall’acquisto nel 1984, da parte di una società, di un terreno edificatorio mediante atto pubblico, con successiva voltura della concessione edilizia e realizzazione delle costruzioni. Nel 1992 il Consiglio di Stato dichiarò legittimo il diniego di approvazione dell’Intendenza di Finanza agli atti di vendita; nel 1995 il Tribunale di Catanzaro dichiarò inefficace il contratto del 1984, condannando la società alla restituzione del terreno e al risarcimento per l’occupazione abusiva.

Nel 2001 la società convenne in giudizio il Ministero dell’Economia e l’Agenzia del Demanio, chiedendo il riconoscimento della proprietà superficiaria sulle costruzioni o, in subordine, l’indennizzo ex art. 936, secondo comma, cod. civ. Il Tribunale rigettò le domande e accolse parzialmente la riconvenzionale, condannando la società al pagamento di una somma per l’occupazione del suolo. La Corte d’appello di Catanzaro confermò nel 2017, rigettando entrambi gli appelli. La società ricorre in cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

I due motivi sono esaminati congiuntamente e dichiarati non fondati. Muovendo dall’orientamento consolidato della Corte, il Collegio ribadisce che il diritto di superficie è usucapibile solo quando riguarda beni soggetti al regime privatistico e non si estende al demanio pubblico né al patrimonio indisponibile dello Stato (Cass. n. 2798/2009).

La Corte d’appello ha quindi correttamente escluso l’usucapione, evidenziando la natura demaniale dell’area e l’assenza di una sdemanializzazione, sia esplicita sia per comportamenti concludenti, valorizzando le ripetute azioni giudiziarie promosse dall’amministrazione per recuperare il bene.

Quanto al secondo motivo, il diritto all’indennizzo del costruttore di buona fede non può essere riconosciuto quando la costruzione avvenga su suolo pubblico e il costruttore ignori con colpa la situazione giuridica del fondo (Cass. n. 13261/2006). La Corte d’appello ha accertato che la società conosceva o doveva conoscere la natura pubblica del terreno, desumibile dall’atto di acquisto che indicava il fondo come bene patrimoniale dello Stato.

Tale consapevolezza ha escluso la buona fede richiesta per il diritto all’indennizzo, mancando del resto un titolo idoneo. È stato inoltre accertato in modo incensurabile che l’amministrazione aveva esercitato tempestivamente lo ius tollendi con atto di citazione notificato nel 1986, con applicazione del principio di accessione ex art. 934 cod. civ.

In definitiva, i motivi tendono a sollecitare una diversa valutazione del materiale probatorio, inammissibile in sede di legittimità. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e al pagamento della somma ex art. 96, quarto comma, cod. proc. civ.