Spoglio del compossesso per trasformazione del tetto comune in terrazza esclusiva (Cass. civ. Sez. 2 n. 15515 del 21.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel condominio degli edifici, le parti comuni quali la copertura dello stabile formano oggetto di un compossesso pro indiviso tra i partecipanti. Il godimento delle cose comuni assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno dei condomini abbia causato agli altri la privazione o la turbativa del compossesso. Si configura spoglio nel compossesso allorché un condomino proceda di propria iniziativa, senza il consenso degli altri, alla demolizione, totale o parziale, del tetto di copertura, sostituendolo e trasformandone una parte in terrazza di uso esclusivo, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini. In tal caso non è necessaria la prova specifica del possesso della parte comune, e l’eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l’attività materiale del condomino non sia in contrasto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., con l’esercizio attuale o potenziale di analoga attività da parte di altro condomino.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento al quinto piano di un edificio condominiale conveniva in giudizio la proprietaria dell’attico, deducendo che quest’ultima aveva trasformato in terrazza a proprio uso esclusivo parte del tetto dell’edificio condominiale, a confine con la sua proprietà. Chiedeva pertanto, ai sensi degli artt. 1168 e 1171 c.c., la sospensione dei lavori e la reintegrazione nel possesso del tetto.

Il Tribunale accoglieva la domanda di reintegra, confermata in sede di reclamo. Nel successivo giudizio di merito, la domanda veniva nuovamente accolta con condanna al ripristino. La Corte d’Appello rigettava il gravame della soccombente, ritenendo la domanda tempestiva, le opere rimovibili senza distruzione della copertura e non provata la proprietà esclusiva delle soffitte oggetto di trasformazione. Avverso tale pronuncia la condomina soccombente proponeva ricorso per cassazione, articolando dieci motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, esaminati congiuntamente i primi quattro motivi, li rigetta, pur correggendo la motivazione della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, c.p.c. I giudici di legittimità rilevano che la Corte territoriale ha incentrato la propria decisione su profili petitori, quali la verifica della titolarità, in capo alla ricorrente, delle soffitte oggetto di sopraelevazione e l’operatività dell’art. 1127 c.c., questioni non attinenti all’oggetto del giudizio. che è invece di natura possessoria.

Ciò nondimeno, la Suprema Corte ravvisa ex actis la sussistenza dello spoglio del compossesso. Richiamando il proprio consolidato orientamento, ribadisce che la trasformazione del tetto condominiale, parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., per asservirlo all’uso esclusivo di un solo condomino, realizzata senza il consenso degli altri compossessori, integra gli estremi dello spoglio ove comporti la privazione o la turbativa del compossesso. La sostituzione dell’oggetto del compossesso origina un’innovazione tale da pregiudicare il rapporto materiale con la res, sottraendo la copertura alla sua funzione ed alla possibilità di godimento futuro da parte degli altri partecipanti.

La Corte distingue la fattispecie dal precedente citato dalla ricorrente, relativo ad una controversia di natura petitoria. In tale ambito è consentito al condomino proprietario del piano sottostante trasformare il tetto in terrazza esclusiva se l’intervento non comporta modifiche significative della consistenza del bene e non affievolisce la funzione di copertura. Tale principio, affermato in sede petitoria, non esclude la configurabilità dello spoglio in sede possessoria.

I motivi dal quinto all’ottavo, concernenti la proprietà delle soffitte, il vincolo pertinenziale e l’omesso esame di risultanze istruttorie, sono dichiarati inammissibili, in quanto attinenti a profili petitori irrilevanti nel giudizio possessorio o, per i vizi di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., preclusi dalla cd. doppia conforme. Il nono ed il decimo motivo, relativi alla liquidazione delle spese di lite, sono parimenti dichiarati inammissibili per difetto di specificità, non avendo la ricorrente indicato le voci e gli importi che avrebbero dovuto essere applicati, e per l’erroneo presupposto della natura vincolante del valore indicato nell’atto introduttivo, avente invece finalità esclusivamente fiscale. Il ricorso è pertanto rigettato, con declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.