Obbligo di iscrizione al ruolo per il procacciatore di affari immobiliari (Cass. civ. Sez. 2 n. 22119 del 27.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’attività di procacciamento di affari avente ad oggetto beni immobili, ancorché prestata senza carattere di stabilità e nell’esclusivo interesse di una delle parti, resta soggetta all’obbligo di iscrizione al ruolo previsto dall’art. 2 della l. n. 39/1989. Il difetto di iscrizione, ai sensi dell’art. 6 della medesima legge, esclude il diritto alla provvigione, superando il precedente indirizzo che limitava tale obbligo ai soli mediatori tipici. La qualificazione del rapporto come mediazione o procacciamento non rileva ai fini dell’obbligo quando l’affare concerna beni immobili.

Il Fatto

La parte controricorrente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma gli odierni ricorrenti, chiedendo l’accertamento della nullità del contratto di mediazione immobiliare stipulato con gli stessi, per la loro mancata iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari. L’attore domandava la restituzione della somma versata a titolo di provvigione per l’attività svolta in relazione alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita di beni futuri, oltre al risarcimento del danno per lucro cessante.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che l’attività svolta si atteggiasse a procacciamento di affari e che per tale figura non fosse imposto l’obbligo di iscrizione. La Corte d’appello di Roma, accogliendo l’impugnazione, dichiarava la nullità del rapporto e condannava i convenuti alla restituzione della somma, evidenziando che anche i procacciatori di affari devono essere iscritti al ruolo e che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione. Avverso tale sentenza veniva proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione preliminarmente ritiene il ricorso procedibile, precisando che la notifica del ricorso, avvenuta il giorno successivo alla scadenza del termine caduto di domenica, è tempestiva ai sensi del quarto comma dell’art. 155 c.p.c. Inoltre, chiarisce che la proposta di definizione accelerata formulata dal consigliere delegato non determina una situazione di incompatibilità con la successiva partecipazione al collegio, non rivestendo funzione decisoria.

Con riferimento al primo motivo, la Corte esclude la sussistenza del vizio di motivazione apparente ex art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. La motivazione della sentenza impugnata non si pone al di sotto del minimo costituzionale, avendo adeguatamente illustrato le ragioni dell’accoglimento della domanda e la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 4 della l. n. 39/1989.

Nel merito, la Corte affronta la distinzione tra mediazione e procacciamento di affari, osservando che elemento comune è la prestazione di attività di intermediazione diretta a favorire la conclusione di un affare, mentre l’elemento distintivo risiede nell’imparzialità del mediatore rispetto all’interesse esclusivo del procacciatore. Richiamando le Sezioni Unite n. 19161 del 2017, la Corte afferma che l’esercizio dell’attività di mediazione, anche atipica, quando l’affare abbia ad oggetto beni immobili, resta soggetta all’obbligo di iscrizione all’albo di cui all’art. 2 della l. n. 39/1989, con la conseguenza che il difetto di iscrizione esclude il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 6 della stessa legge.

La Corte ritiene pertanto superato il precedente indirizzo che limitava l’obbligo di iscrizione ai soli mediatori, affermando il principio per cui la qualificazione del rapporto come procacciamento non esclude l’applicazione della normativa quando l’affare concerna beni immobili. Il ricorso viene rigettato e, considerata la conformità della decisione alla proposta, trova applicazione l’art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., con la condanna del ricorrente al pagamento di un’ulteriore somma in favore della controparte e della Cassa delle ammende.