Il regolamento condominiale approvato all’unanimità può avere natura contrattuale e incidere sui diritti reali (Cass. civ. Sez. 2 n. 22115 del 27.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento di condominio, che non può disciplinare in quanto tale le situazioni di diritto reale dei compartecipi in ordine alle parti comuni dell’edificio ed a quelle di proprietà esclusiva, assume invece natura contrattuale qualora sia stato predisposto dall’unico originario proprietario ed accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime dei partecipanti, manifestato nelle debite forme. In tale evenienza, le norme regolamentari che incidono su una situazione di diritto reale hanno carattere convenzionale, sicché non possono essere approvate dalla maggioranza dell’assemblea ma devono essere approvate all’unanimità, dovendo in mancanza considerarsi nulle perché eccedenti i limiti dei poteri dell’assemblea. Ne consegue che il regolamento, approvato all’unanimità e redatto per iscritto, costituisce titolo negoziale astrattamente idoneo a rendere comune ciò che era di proprietà esclusiva e viceversa, e non può essere disconosciuto a priori dal giudice di merito, cui resta demandata la valutazione e l’interpretazione dell’atto.

Il Fatto

La società ricorrente, unitamente ad altri condomini di un edificio in Roma, convenne in giudizio un altro condomino per sentire accertare la nullità dell’atto di compravendita con cui quest’ultimo aveva acquistato una porzione al piano interrato dell’immobile, asseritamente rientrante nella proprietà condominiale. Il convenuto resistette, chiamando in causa il proprio dante causa. Il Tribunale rigettò la domanda e la Corte d’appello, adita dalla società, confermò la sentenza, affermando tra l’altro che il regolamento condominiale non ha alcuna valenza ai fini della proprietà, non potendo la stessa essere inficiata da un atto destinato a disciplinare l’uso delle cose comuni. Avverso tale decisione la società ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato in via prioritaria il motivo concernente l’omesso esame di un fatto decisivo relativo alla posizione del locale interrato nell’ambito dell’edificio, dichiarandolo inammissibile per la preclusione della c.d. doppia conforme, trovando applicazione ratione temporis l’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., non essendo state indicate le ragioni di diversità tra le decisioni di primo e secondo grado.

Ha poi dichiarato inammissibile anche il motivo con cui si deduceva la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini pretermessi, atteso che l’onere della parte che eccepisce la non integrità del contraddittorio è di indicare nominativamente le persone che debbono partecipare al giudizio, onere non assolto nei gradi di merito e solo tardivamente adempiuto in sede di legittimità.

La Corte ha invece accolto il motivo concernente la violazione dell’art. 1138 c.c., censurando l’affermazione della Corte territoriale secondo cui il regolamento condominiale non avrebbe alcuna valenza ai fini dell’accertamento della proprietà. Ha chiarito che il regolamento, normalmente destinato a disciplinare l’uso delle cose comuni, può assumere natura contrattuale e incidere su situazioni di diritto reale solo se espressione di autonomia negoziale, ossia se approvato all’unanimità dei condomini nelle forme richieste per il trasferimento dei diritti reali immobiliari.

Nel caso di specie, la Corte ha rilevato che il regolamento risultava approvato per atto pubblico del notaio il 26 aprile 1962 dai comparenti “quali unici condomini dello stabile”, trascritto nei Registri Immobiliari e richiamato nell’atto di compravendita con cui, nella stessa data, i venditori avevano alienato alcuni appartamenti. Tale elemento, secondo la Corte, rendeva il “regolamento” in astratto titolo negoziale idoneo anche a rendere comune ciò che era di proprietà esclusiva e viceversa, sicché il diniego a priori opposto dalla Corte d’appello di annoverarlo fra gli elementi di giudizio risultava privo di giustificazione. Ogni valutazione e interpretazione dell’atto resta comunque rimessa al giudice di rinvio.