Falsus procurator e preliminare di vendita di bene in comunione: inefficacia rilevabile d’ufficio (Cass. civ. Sez. II n. 3983 del 13.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Poiché la sussistenza del potere rappresentativo in capo a chi ha speso il nome altrui è elemento costitutivo della pretesa che il terzo contraente intenda far valere in giudizio, la deduzione dell’inefficacia del contratto concluso dal falsus procurator non costituisce eccezione e non ricade nelle preclusioni di cui agli artt. 167 e 345 cod. proc. civ., dovendo il giudice tenerne conto anche d’ufficio. Il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente per ottenere l’esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ., sussistendo un onere legale di documentazione della procura e un onere di diligenza del terzo. La promessa di vendita di un bene in comunione attiene al bene come un unicum inscindibile: se manca la volontà di un comproprietario, non è possibile ottenere la sentenza costitutiva limitatamente alle quote dei soli promittenti.

Il Fatto

Il ricorrente conveniva in giudizio i comproprietari di due terreni, chiedendo la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. per il trasferimento della proprietà, sulla base di due preliminari di vendita stipulati con uno solo dei fratelli, che aveva agito in nome e per conto di tutti. Il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando tardiva l’eccezione di difetto di procura a vendere sollevata da una delle sorelle in comparsa di costituzione. La Corte d’Appello, invece, accoglieva il gravame, ritenendo l’eccezione non tardiva e rilevabile d’ufficio e dichiarando inefficaci i preliminari per mancanza di valida procura scritta.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte di Cassazione, richiamando le Sezioni Unite n. 11377 del 2015, afferma che la deduzione dell’inefficacia del contratto concluso dal falsus procurator non è un’eccezione in senso stretto, ma una mera difesa, in quanto attiene a un elemento costitutivo della pretesa attorea. Il giudice deve rilevarla d’ufficio, senza che operino le preclusioni di cui agli artt. 167 e 345 cod. proc. civ., anche in appello.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude che il principio dell’apparenza del diritto possa fondare la domanda di esecuzione specifica. In ragione della forma scritta richiesta ad substantiam per la procura, il terzo contraente ha l’onere di chiedere la giustificazione dei poteri del rappresentante. L’apparenza colposa può semmai rilevare solo ai fini risarcitori, non già per ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ..

Sul terzo motivo, la Corte aderisce all’orientamento costante delle Sezioni Unite n. 7481 del 1993, secondo cui il preliminare di vendita di un bene in comunione costituisce un unicum inscindibile, non una somma di quote. La mancanza della dichiarazione di uno dei comproprietari impedisce la formazione della volontà negoziale e preclude il trasferimento limitato alle quote dei soli promittenti.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese e alla declaratoria dei presupposti per il contributo unificato.