L’assemblea del supercondominio non può determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni (Cass. civ. Sez. 2 n. 11592 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto. Per la sua configurabilità è necessaria la sussistenza di un vincolo di accessorietà tra le cose, gli impianti e i servizi comuni e i singoli edifici, ovvero la stipula di un apposito accordo contrattuale tra i proprietari interessati. Ne consegue che l’assemblea del supercondominio non può, in sede di approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali, determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni, potendo solo prendere atto di quelli esistenti ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Il Fatto

Alcuni condomini del Condominio Erica proponevano ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano che aveva respinto la loro impugnazione, ex art. 1137 c.c., della deliberazione assembleare dell’8 luglio 2015 del Supercondominio de Medici, con cui erano state approvate le tabelle millesimali e il regolamento del supercondominio. Gli attuali ricorrenti deducevano che il Condominio Erica, nel quale erano inserite le loro unità immobiliari, non potesse essere compreso nel Supercondominio, difettando in capo all’assemblea di quest’ultimo la potestà deliberativa in materia.

La Corte territoriale, confermando la decisione di primo grado, aveva ritenuto che la conformazione dei fabbricati, realizzati in un’unica area verde sulla base di un unico piano di lottizzazione, desse luogo a un unico complesso immobiliare, costituitosi ipso iure et facto per l’uso necessario di alcune parti comuni da parte di tutti gli edifici.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, concernente la nullità della sentenza di primo grado per mancato inserimento delle conclusioni delle parti, ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., in quanto la decisione della Corte d’appello era conforme alla giurisprudenza di legittimità, secondo cui la mancata trascrizione delle conclusioni costituisce una mera irregolarità formale salvo che si traduca in un vizio invalidante.

Nel merito, la Suprema Corte ha accolto il secondo motivo, incentrato sull’erronea applicazione degli artt. 1108, comma 3, 1117 e 1135 c.c. in relazione all’individuazione delle parti comuni supercondominiali. Ha ribadito che il giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ex art. 1137 c.c. non comporta un accertamento con efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali dei singoli, potendo le questioni inerenti all’esistenza del rapporto di condominialità essere oggetto solo di un accertamento incidentale, in assenza di un’esplicita domanda e del contraddittorio di tutti i condomini (Cass. n. 35794 del 2021).

La Corte ha quindi enunciato il principio per cui, in sede di approvazione di un regolamento o delle tabelle millesimali, l’assemblea del supercondominio non può determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni. La sua attività deve limitarsi a prendere atto delle parti comuni esistenti alla stregua dell’art. 1117 c.c., ossia di quelle cose, impianti e servizi legati ai singoli edifici da una relazione di accessorietà, oppure a recepire quanto previsto da un apposito accordo contrattuale stipulato tra tutti gli interessati.

Nel caso di specie, il riferimento alla mera collocazione dei fabbricati all’interno di un’unica area verde, alla loro realizzazione in attuazione di un unico piano di lottizzazione e all’uso collettivo di alcune parti da parte di tutti gli edifici non è, di per sé, sufficiente a dimostrare la sussistenza di un valido vincolo di supercondominialità. La sentenza impugnata è stata, pertanto, cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione per un nuovo esame che si uniformi ai principi sopra richiamati.