Delibere assembleari prive di portata organizzativa e annullabilità dei vizi procedimentali (Cass. civ. Sez. 2 n. 11405 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale, la deliberazione può dirsi esistente solo quando sia perfezionata la fattispecie del procedimento collegiale, che renda possibile individuare strutturalmente in essa l’espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa. Il condomino che impugna la delibera ha l’onere di provare la sussistenza della delibera stessa e il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio. Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta e quelle affette da vizi formali del procedimento di convocazione. I vizi riguardanti la delega possono essere fatti valere solo dal condomino delegante, mentre i vizi procedimentali di convocazione solo dai dissenzienti o dagli assenti non ritualmente convocati, ai sensi dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. L’assemblea può sempre revocare una propria precedente delibera sulla base di una rivalutazione degli interessi comuni, non producendosi alcun diritto acquisito in capo ai condomini.

Il Fatto

La ricorrente, condomina, impugnava ai sensi dell’art. 1137 c.c. le deliberazioni assembleari del 7 marzo 2017 e del 2 maggio 2017 del Condominio Le Palme. Il Tribunale di Como dichiarava la carenza di interesse ad agire su alcuni punti dell’ordine del giorno e rigettava l’impugnazione riguardante l’approvazione dei bilanci. La Corte d’appello di Milano, con sentenza del 30 gennaio 2020, respingeva il gravame, ritenendo che l’assemblea non avesse assunto delibere sui punti relativi alla definizione dei confini di proprietà e alle “varie ed eventuali”, limitandosi a una presa d’atto delle dichiarazioni di una condomina, e che la delibera del 2 maggio 2017 avesse sostituito quella del 7 marzo 2017, essendo cessata la materia del contendere su quest’ultima.

La Motivazione della Corte

La Cassazione esamina congiuntamente i tre motivi di ricorso, ravvisandone l’inammissibilità e la manifesta infondatezza. In primo luogo, la sentenza impugnata non è affatto “apparente”, contenendo le argomentazioni rilevanti per comprendere le ragioni della decisione, in conformità al principio espresso dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e successive.

La Corte chiarisce che le determinazioni assembleari sono atti negoziali e la loro interpretazione è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. La conclusione della Corte d’appello, secondo cui nessuna delibera era stata assunta sui punti 3 e 4 dell’ordine del giorno, è frutto di tale apprezzamento. La verbalizzazione delle dichiarazioni dei partecipanti, operata dal segretario su loro richiesta, non equivale a una decisione prodotta dal collegio. Inoltre, la determinazione a maggioranza dell’ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive non rientra nei poteri dell’assemblea. Difetta, quindi, l’interesse ad agire per l’impugnazione, non essendovi una delibera con portata organizzativa suscettibile di ledere i diritti della condomina.

Quanto alla delibera del 7 marzo 2017, la Corte ribadisce il potere dell’assemblea di revocare una propria precedente delibera, anche non impugnata, per una rivalutazione degli interessi comuni. La ricorrente non ha contestato specificamente la sopravvenuta cessazione della materia del contendere sulla prima deliberazione, successivamente sostituita da quella del 2 maggio 2017 di identico contenuto.

Infine, in relazione ai vizi di costituzione dell’assemblea e alle deleghe, la Corte enuncia il principio per cui l’onere di provare il vizio grava sul condomino impugnante. I vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea e quelli di convocazione comportano l’annullabilità della delibera, ma possono essere fatti valere solo da chi vi era legittimato (dissenzienti, assenti o deleganti). La ricorrente, lamentando la partecipazione di rappresentanti sforniti di valide deleghe e vizi del rappresentante della comunione, invocava in realtà un rinnovato apprezzamento delle prove, non consentito in sede di legittimità. Il ricorso è rigettato.