Regolamento condominiale contrattuale e riduzione in pristino delle opere abusive (Cass. civ. Sez. II n. 12919 del 14.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento di condominio di natura contrattuale, predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettato con i singoli atti di acquisto, può derogare alla disciplina legale e imporre limitazioni ai diritti dei condòmini. Esso può legittimamente definire il limite del decoro architettonico in termini più rigorosi di quelli accolti dall’art. 1120, secondo comma, cod. civ. e dall’art. 1138, primo comma, cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni fino a imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria e all’estetica dell’edificio. Ne consegue che la realizzazione di opere esterne integra di per sé una modificazione non consentita dell’originario assetto architettonico, che giustifica la condanna alla riduzione in pristino in caso di violazione. Il vizio di motivazione apparente ricorre solo quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione.

Il Fatto

Il Condominio convenne davanti al Tribunale la condòmina, proprietaria di due unità immobiliari e dei terrazzi a livello di pertinenza esclusiva, assumendo che la stessa avesse realizzato tre nuovi corpi di fabbrica sui lastrici solari, in assenza della preventiva autorizzazione assembleare. Le opere avrebbero alterato la statica e l’estetica del fabbricato, in violazione dell’art. 4 del regolamento contrattuale di condominio, che subordinava all’approvazione assembleare ogni variante incidente su statica, estetica e simmetria.

Il Condominio chiese la condanna alla demolizione e al ripristino, oltre al risarcimento dei danni. La condòmina evocò in garanzia due condòmini, assumendo che le loro opere ledessero il decoro architettonico. Il Tribunale respinse la domanda; la Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’appello principale, ordinò la riduzione in pristino dei manufatti e rigettò l’appello incidentale. Di qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

In via preliminare la Corte dichiara non luogo a provvedere sull’istanza di integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi dell’intimato, poiché il ricorso, nel suo complesso, è prima facie infondato: i soggetti non destinatari di regolare notifica non subiscono pregiudizio dal rigetto. Il rispetto del diritto a una ragionevole durata del processo impone di evitare attività processuali superflue non giustificate dalla struttura dialettica del processo.

Nel merito, il primo motivo — che denuncia la nullità del procedimento di appello per tardiva costituzione dell’appellante — è infondato: la notificazione a mezzo posta risulta inviata il 16 gennaio 2014 e la costituzione avvenuta il 21 gennaio 2014, entro il termine di dieci giorni stabilito dagli artt. 347, comma 1, e 165, comma 1, cod. proc. civ.

Il secondo motivo — omesso esame di fatto decisivo per la mancata rinnovazione della CTU — è inammissibile. La Corte richiama il principio consolidato secondo cui, nel rigoroso rispetto degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il fatto storico omesso, il dato da cui esso risulta, il come e il quando sia stato oggetto di discussione e la sua decisività. Nel caso di specie manca un fatto storico e la questione di diritto non era stata sollevata in appello.

La Corte enuncia poi il principio centrale: le norme di un regolamento di condominio contrattuale possono derogare alla disciplina legale e comprimere il diritto di proprietà dei singoli, imponendo limitazioni a tutela dell’interesse comune. Il regolamento può dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella dell’art. 1120 cod. civ., imponendo la conservazione degli elementi della simmetria e dell’estetica. Secondo l’orientamento costante, la realizzazione di opere esterne integra di per sé una modificazione non consentita dell’originario assetto architettonico, giustificando la condanna alla riduzione in pristino.

Il terzo motivo è in parte infondato e in parte inammissibile. Il vizio di motivazione apparente non sussiste: la sentenza spiega che le opere violano l’art. 4 del regolamento, pregiudicano la statica, incrementano il rischio sismico e causano danno estetico per l’asimmetria del prospetto. Quanto al rigetto dell’appello incidentale, la pronuncia è chiara nel rilevare che la domanda di riduzione in pristino non era stata proposta in primo grado e che mancava prova della lesione al decoro. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.