Omessa SCIA antincendio e responsabilità dell’amministratore di condominio (Cass. pen. Sez. III n. 34142 del 23.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La responsabilità penale dell’amministratore di condominio per il reato di cui all’art. 20 d.lgs. 8 marzo 2006, n. 139, consistente nell’omessa presentazione della SCIA antincendio, non può essere desunta dalla sola mancata presentazione della segnalazione. Poiché la SCIA di cui all’art. 4 d.P.R. 1 agosto 2011, n. 151 attesta la conformità dell’attività alle prescrizioni antincendio e si colloca nella fase conclusiva del procedimento amministrativo, il giudice di merito deve accertare se le condizioni tecniche e amministrative ne rendessero concretamente possibile la presentazione. Un’eventuale delibera negativa dell’assemblea condominiale non esonera l’amministratore dagli obblighi di adeguamento, ma la verifica sulla sua responsabilità impone di esaminare i poteri giuridici e materiali concretamente esercitabili ai sensi dell’art. 1135 cod. civ. e le iniziative esigibili per superare l’inerzia dei condomini. Il giudizio di colpevolezza, specialmente nelle contravvenzioni omissive, postula la concreta esigibilità della condotta doverosa.

Il Fatto

Il Tribunale di Modena, con sentenza del 14 gennaio 2026, ha dichiarato il legale rappresentante di una società e amministratore pro tempore di un condominio responsabile del reato di cui all’art. 20 d.lgs. n. 139 del 2006, per avere omesso di presentare la SCIA antincendio prevista dall’art. 4 d.P.R. n. 151 del 2011 e la conseguente richiesta di rilascio del certificato di prevenzione incendi in relazione a un edificio ad uso civile di altezza superiore a 24 metri.

Avverso la decisione l’imputato ha proposto ricorso per cassazione, deducendo con un unico motivo l’erronea applicazione degli artt. 16 e 20 d.lgs. n. 139 del 2006 e vizi di motivazione per contraddittorietà, manifesta illogicità e travisamento della prova.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce il procedimento delineato dal d.P.R. n. 151 del 2011. Esso prende avvio dalla verifica di assoggettabilità ai controlli e dalla individuazione della categoria, prosegue con la progettazione degli interventi e, per le attività di categoria B e C, con la preventiva valutazione del progetto da parte del Comando provinciale dei Vigili del Fuoco. Seguono l’esecuzione delle opere e l’acquisizione delle certificazioni; solo successivamente interviene la SCIA, corredata dall’asseverazione del professionista.

Su tale base il Collegio osserva che, una volta accertata la qualità di titolare dell’attività in capo all’imputato, una delibera negativa dell’assemblea condominiale non vale di per sé a esonerarlo dagli obblighi di prevenzione incendi. Rimane in capo all’amministratore il dovere di attivarsi per l’adeguamento dell’edificio e la regolarizzazione della posizione amministrativa.

Tuttavia, la responsabilità penale non può essere automaticamente desunta dalla sola mancata presentazione della SCIA, poiché questa attesta la conformità alle prescrizioni e si colloca nella fase conclusiva del procedimento. L’accertamento non può quindi prescindere dalla verifica delle condizioni concrete che rendevano possibile l’adempimento.

Nel caso esaminato, dagli stessi accertamenti risultavano eseguiti alcuni interventi prescritti, mentre altri non erano stati ultimati. La motivazione impugnata è giudicata carente: non esamina il rapporto tra i poteri concretamente esercitabili dall’amministratore, anche alla luce dell’art. 1135 cod. civ., lo stato effettivo dell’immobile e la reale possibilità di adempiere. Il Tribunale avrebbe dovuto verificare se l’imputato disponesse di autonomi poteri giuridici e materiali, ovvero avesse posto in essere tutte le iniziative esigibili per sollecitare l’assemblea e superare l’inerzia dei condomini.

Tale verifica si imponeva anche ai fini dell’elemento soggettivo della contravvenzione, non potendosi affermare la colpevolezza senza chiarire se l’omissione fosse riconducibile a una scelta colpevole o alla persistente mancanza delle condizioni per l’adempimento e all’assenza di poteri per rimuoverle. Il giudizio di colpevolezza, nelle contravvenzioni omissive, postula la possibilità concreta del soggetto obbligato di porre in essere la condotta richiesta. La sentenza è pertanto annullata con rinvio al Tribunale di Modena, in diversa persona fisica, per nuovo giudizio.