Nullità delle delibere condominiali che impongono spese non dovute ai condomini parziali (Cass. civ. Sez. II n. 2580 del 29.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di supercondominio, l’elemento identificativo risiede nella natura condominiale della relazione di accessorietà tra le parti comuni serventi e la pluralità di immobili serviti; esso sorge ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, e ad esso si applica la disciplina del condominio. Le delibere assembleari che, esorbitando dalle proprie attribuzioni, impongono a taluni condomini spese relative a beni non comuni o a servizi di cui essi non fruiscono sono nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto, non semplicemente annullabili, perché l’assemblea non ha il potere di modificare i criteri legali o convenzionali di riparto. È, invece, solo annullabile la delibera che si limiti a violare o disattendere tali criteri nel singolo caso.

Il Fatto

Un condominio, qualificatosi supercondominio composto da più edifici legati da beni e servizi comuni, ha convenuto in giudizio alcuni proprietari di villette a schiera, indicandoli come condomini, per ottenere la condanna al pagamento degli oneri condominiali relativi a più annualità. I convenuti hanno contestato la propria qualità di condomini, rappresentando che gli immobili erano ubicati oltre il muro di recinzione del complesso, su particella diversa e in forza di separata concessione edilizia, con accesso autonomo e senza fruizione dei servizi di guardiania e dell’impianto citofonico.

Il Tribunale ha accolto le domande. La Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’impugnazione, ha riconosciuto unicamente il credito per le spese della rete fognaria e idrica, ritenendo le delibere di approvazione dei bilanci nulle nella parte in cui imponevano spese inerenti a beni non comuni o a servizi non fruiti, e non opponibili le tabelle millesimali. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione; i proprietari hanno resistito con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il ricorso incidentale, che censura la legittimazione del condominio ad agire. Sul punto richiama la costante elaborazione giurisprudenziale sul supercondominio, confermata da Cass. Sez. 2, n. 32237 del 10/12/2019 e da Cass. n. 19939 del 14.11.2012: la qualificazione supercondominiale replica al plurale quella condominiale e postula una relazione funzionale di accessorietà necessaria. Il giudice di merito, applicando correttamente tali principi, ha ravvisato elementi di fatto — le opere di urbanizzazione primaria realizzate, consistenti nella rete idrica, fognaria e nell’impianto di illuminazione — idonei a fondare la presunzione di sussistenza del supercondominio e, quindi, la legittimazione dell’amministratore.

Quanto ai motivi del ricorso principale, la Corte affronta la natura delle delibere di ripartizione delle spese. Ribadisce che le delibere che modificano in astratto e per il futuro i criteri legali o convenzionali di riparto sono nulle per difetto assoluto di attribuzioni, mentre sono semplicemente annullabili quelle che si limitano a violare tali criteri nel singolo caso. Richiama sul punto Cass. Sez. Un. n. 9839 del 14.04.2021 e Cass. Sez. Un. n. 4806 del 07.03.2005. Le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., nn. 2 e 3, sono circoscritte alla verifica e all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, mentre ogni modifica è consentita dall’art. 1123 cod. civ. solo mediante convenzione tra tutti i partecipanti.

Nel caso di specie, le delibere azionate avevano imposto ai convenuti spese a loro non dovute, inerenti all’utilizzo di beni non comuni o di servizi non fruiti, individuate nelle tabelle relative alla guardiania, amministrazione, assicurazione del parco, manutenzione delle strade interne, pulizia, arredi, illuminazione, cancello di ingresso e citofono. La ripartizione era avvenuta in base a tabelle millesimali contenute in un regolamento condominiale non opponibile ai proprietari, perché non predisposto dal costruttore delle villette, né recepito nei loro atti di compravendita o trascritto.

Il motivo relativo alla mancata quantificazione separata delle quote è inammissibile, in quanto richiede una diversa valutazione di merito, preclusa in sede di legittimità. Infondato è anche il motivo sulla presunta omessa applicazione della presunzione di condominialità, avendo la Corte territoriale ricostruito i titoli e valutato i beni e servizi comuni con motivazione dettagliata, sulla scorta della consulenza tecnica acquisita per accordo delle parti. Il ricorso principale e quello incidentale sono pertanto respinti, con integrale compensazione delle spese.