Spese straordinarie condominiali: rileva la delibera di approvazione, non l’ordinanza sindacale (Cass. civ. Sez. II n. 8255 del 28.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nei rapporti interni tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale, l’obbligo di sostenere le spese per la manutenzione straordinaria va individuato con riferimento non al momento in cui è insorta la necessità dell’intervento, ma alla data di approvazione della delibera assembleare che ne ha disposto l’esecuzione, avendo la stessa valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se le opere siano realizzate in epoca successiva all’atto traslativo. A tal fine non è sufficiente una deliberazione programmatica o preparatoria, che si limiti a prendere atto di un ordine dell’autorità e ad approvare un preventivo, occorrendo l’autorizzazione dell’assemblea che determini l’oggetto dell’appalto e il prezzo dei lavori. La sussistenza di un’ordinanza sindacale che imponga lavori di consolidamento non muta la fattispecie tipica di insorgenza dell’obbligo, fuori dal regime speciale di cui all’art. 5-sexies d.l. n. 32/2019.

Il Fatto

La vicenda riguarda un fabbricato condominiale interessato da un’ordinanza sindacale che imponeva la messa in sicurezza dell’area. L’assemblea approvava dapprima un preventivo sommario e, solo in seguito, l’appalto dei lavori. Nel frattempo una delle unità immobiliari veniva trasferita, cosicché l’acquirente si trovava a dover fronteggiare contributi condominiali deliberati in parte prima e in parte dopo l’acquisto.

Il Tribunale aveva individuato nella delibera successiva all’atto di compravendita quella costitutiva dell’obbligo, qualificando la precedente come meramente preparatoria. La Corte d’appello riformava la decisione, attribuendo valore vincolante alla delibera anteriore perché prese atto di un ordine dell’autorità e i condomini non avevano alcun potere discrezionale. I venditori ricorrono quindi per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione del soggetto obbligato a sostenere le spese di manutenzione straordinaria nei rapporti tra alienante ed acquirente. Richiamando un orientamento consolidato, precisa che il criterio di imputazione è la data della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento, poiché è tale delibera ad avere valore costitutivo dell’obbligazione, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi sul dante causa per quanto pagato, in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.

La sentenza di appello ha collocato l’effetto costitutivo già nella deliberazione anteriore alla compravendita. Ma in quella sede l’assemblea si era limitata a prendere atto dell’ordine dell’autorità e ad approvare un preventivo, senza individuare l’impresa appaltatrice né approvare il computo metrico dei lavori, ciò che avvenne con delibere successive.

Occorre, ricorda la Corte, l’autorizzazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie. La delibera deve determinare l’oggetto del contratto, ovvero le opere e il prezzo, fissando gli elementi costruttivi fondamentali nella loro consistenza qualitativa e quantitativa; non rileva, per l’insorgenza del debito, l’esistenza di una deliberazione programmatica o preparatoria.

Quanto alla tesi del Pubblico Ministero, che valorizzava le peculiarità dell’ordinanza sindacale e l’affidamento del compratore, la Corte la disattende: attribuire all’ordinanza l’effetto costitutivo immediato dell’obbligo equivarrebbe a estendere il modello dell’art. 5-sexies d.l. n. 32/2019. Al di fuori di quel regime speciale, l’ordinanza comunale non muta la fattispecie tipica di insorgenza dell’obbligo, che postula pur sempre la deliberazione dell’assemblea o l’ordine dell’amministratore in caso di urgenza. Le esigenze di tutela dell’affidamento restano perseguite dalle norme in tema di garanzia per i vizi e di responsabilità contrattuale, salva la possibilità di una specifica clausola negoziale.

Il ricorso è quindi accolto nel primo motivo, con assorbimento del secondo; la sentenza è cassata nei limiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.