Nulli gli obblighi perpetui di manutenzione a carico del condominio (TAR Lombardia n. 3236 del 19.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel nostro ordinamento non sono ammessi vincoli contrattuali perpetui di carattere personale. È pertanto nulla, o comunque non più giuridicamente efficace, la clausola convenzionale che imponga a un soggetto un obbligo continuativo di manutenzione ordinaria e straordinaria di opere di urbanizzazione senza alcun limite di tempo. Il principio generale secondo cui in ogni rapporto contrattuale a tempo indeterminato il recesso unilaterale costituisce ordinaria causa estintiva trova fondamento nell’art. 1373 cod. civ. e nel principio di buona fede nell’esecuzione del contratto di cui all’art. 1375 cod. civ.. La servitù prediale ammette vincoli perpetui, ma solo su un fondo a vantaggio di altro fondo, mai obblighi personali di facere. Il giudice amministrativo conosce delle relative domande in giurisdizione esclusiva ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, cod. proc. amm.

Il Fatto

Un condominio ricorrente impugna la deliberazione consiliare di approvazione definitiva della variante al Piano di Governo del Territorio e la connessa deliberazione di Giunta di aggiornamento degli elaborati, chiedendone l’annullamento. Domanda altresì l’accertamento dell’eccessiva onerosità delle prestazioni manutentive previste dalla convenzione urbanistica del 1992, come integrate dal regolamento d’uso del 2003, la nullità delle relative clausole e il diritto alla risoluzione o al riequilibrio delle prestazioni.

L’area oggetto di causa era stata assoggettata a servitù d’uso pubblico con convenzione del 1992, integrata da atto del 1995 e dal regolamento d’uso recepito nel 2003. Il regolamento poneva a carico del condominio la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area e dell’impianto di illuminazione. Il Comune, in sede di variante, accoglieva parzialmente le osservazioni del condominio, mutando l’azzonamento da parcheggi ad attrezzature d’interesse comunale, ma demandava a separato procedimento la revisione degli accordi convenzionali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva sulle domande relative alle convenzioni tra le parti, richiamando l’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, cod. proc. amm. Quanto alla domanda caducatoria, il Tribunale ritiene di soprassedere sull’eccezione di inammissibilità, stante la palese infondatezza dei motivi: il Comune ha correttamente accolto in parte le istanze del condominio e ha demandato a separata attività la disciplina dei rapporti convenzionali, obiettivamente insuscettibile di modifica in sede di approvazione del PGT.

Nessun indice di eccesso di potere emerge nella scelta di destinare ad uso pubblico aree già vincolate. Le osservazioni alla variante urbanistica costituiscono un mero apporto collaborativo e non generano aspettative tutelabili, cosicché il loro rigetto non richiede dettagliata motivazione, come affermato da costante indirizzo (TAR Lombardia n. 63 del 2020).

Superata l’eccezione di inammissibilità della domanda convenzionale, il Collegio ne rileva la fondatezza. L’interesse alla liberazione futura dagli obblighi perpetui è concreto e attuale, ben distinto da quello ritraibile nel procedimento amministrativo in corso. Nel merito, le clausole che pongono a carico del condominio un obbligo in perpetuo di manutenzione devono ritenersi nulle o comunque non più efficaci.

Il Tribunale richiama la propria precedente pronuncia (TAR Lombardia n. 603 del 2023): l’ordinamento non consente vincoli contrattuali perpetui di carattere personale. Le durate massime dei contratti tipici e la facoltà di recesso nei rapporti a tempo indeterminato escludono la perpetuità, che contrasta anche con il principio di buona fede nell’esecuzione contrattuale. La servitù prediale tollera vincoli perpetui solo su un fondo, non obblighi personali di facere, con conseguente necessaria temporaneità delle prestazioni accessorie. Viene richiamata anche la pronuncia di legittimità (Cass. civ. n. 25195 del 2021), che esclude la concezione di un’obbligazione personale perpetua.

Non pertinente è invece la giurisprudenza invocata dal Comune (TAR Lombardia n. 778 del 2020), relativa a obbligazioni una tantum di realizzazione delle opere, diversa dagli obblighi manutentivi a esecuzione periodica. Il ricorso è pertanto respinto quanto all’annullamento e accolto quanto alla declaratoria di nullità, e comunque di inefficacia, degli obblighi perpetui, a far data dalla notificazione della sentenza al Comune. Le spese sono compensate per soccombenza reciproca.