Piscina interrata non è pertinenza urbanistica e richiede permesso di costruire (Cons. Stato n. 7937 del 02.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La piscina, interrata o meno, non è qualificabile come pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale, poiché difetta del requisito funzionale dell’oggettivo asservimento all’opera principale e del difetto di autonomo valore di mercato, e costituisce nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, soggetta a permesso di costruire. Il dato quantitativo della modesta dimensione non è sufficiente a fondare la qualificazione pertinenziale, rilevando anche il profilo qualitativo e funzionale. La richiesta di deroga ai parametri edilizi non integra istanza di sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, posto che la deroga presuppone il difetto di conformità che la sanatoria dovrebbe viceversa accertare. In materia di distanze da opere interrate trova applicazione l’art. 889 cod. civ., che fa salve le prescrizioni dei regolamenti locali, non l’art. 873 cod. civ..

Il Fatto

L’appellante impugna la sentenza del TAR Lombardia che ha respinto il ricorso avverso l’ordinanza di demolizione relativa a una piscina interrata realizzata nel giardino di proprietà esclusiva di un immobile sito nel territorio comunale.

Il primo giudice aveva escluso la natura pertinenziale del manufatto, la configurabilità di una violazione dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 per mancata attivazione del procedimento di accertamento di conformità, la qualificazione dell’area come lotto intercluso e la derogabilità della distanza minima dalla proprietà pubblica prevista dal regolamento comunale. L’appellante propone due motivi, incentrati sulla qualificazione della piscina come pertinenza e sulla sussistenza di un’istanza di sanatoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la nozione di pertinenza urbanistica richiamando la giurisprudenza consolidata: essa richiede un oggettivo asservimento funzionale del manufatto all’opera principale e la dimensione ridotta dello stesso (Cons. Stato n. 3341 del 12 aprile 2024; n. 5948 del 19 agosto 2021; Sez. VI n. 309 del 13 gennaio 2020). Rileva non solo l’aspetto quantitativo, ma anche quello qualitativo e funzionale, dovendo l’opera essere preordinata a un’esigenza dell’edificio e sfornita di autonomo valore di mercato.

Su questa base il Consiglio esclude che la piscina, a prescindere dalle dimensioni, possa qualificarsi pertinenza, difettando del requisito funzionale nella duplice dimensione dell’accessorietà e dell’assenza di valore di mercato. Richiama il principio secondo cui la piscina incide con opere invasive sul sito e configura nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 (Cons. Stato, Sez. VII, n. 44 del 2 gennaio 2024). Nel caso concreto il manufatto occupa la quasi totalità dell’area destinata a giardino e riveste autonomia funzionale, così che la necessità del titolo edilizio è correttamente affermata.

Quanto all’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, la Corte rileva che dalla documentazione non risulta alcuna istanza di sanatoria: la comunicazione acquisita al protocollo contiene una richiesta di deroga ai parametri edilizi, respinta dal Comune. L’istanza di deroga si fonda su un presupposto antitetico alla sanatoria, ossia il difetto di conformità che la sanatoria dovrebbe accertare, onde l’incompatibilità logica tra le due domande.

Sulla superficie drenante, il Collegio esclude l’applicazione della deroga prevista per i lotti interclusi, nozione di stretta interpretazione che presuppone una situazione di fatto incompatibile con il piano attuativo (Cons. Stato, Sez. II, n. 5308 del 13 giugno 2024; Sez. V n. 3474 del 16 aprile 2024). Nel caso di specie la necessità del piano attuativo, effettivamente approvato, esclude la qualificazione come lotto intercluso; inoltre la convenzione urbanistica è scaduta e l’area verde è stata ceduta al Comune.

Infine, in tema di distanze, il giudice di primo grado ha correttamente applicato l’art. 889 cod. civ. e non l’art. 873 cod. civ., poiché le opere sono completamente interrate (Cass. civ. Sez. VI n. 10948 del 9 giugno 2020; Sez. II n. 10868 del 25 maggio 2016). Le disposizioni dei regolamenti locali esplicano efficacia integrativa e non sono derogabili. L’appello è pertanto respinto, con compensazione delle spese.