Titolo edilizio e interesse del condomino alla tutela delle parti comuni (Cons. Stato n. 7794 del 27.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino è legittimato a impugnare il titolo edilizio che incide sulle parti comuni del complesso solo se allega e dimostra un pregiudizio concreto e attuale alla propria posizione giuridica, non essendo sufficiente la qualità di condomino né l’astratta lesione del decoro architettonico. Il rilascio del titolo edilizio ai sensi dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001 non attribuisce al Comune il compito di definire controversie civilistiche sulla spettanza dei diritti reali, salvo che emergano elementi specifici e attendibili che pongano in dubbio la legittimazione del richiedente. La modifica della sagoma o del sedime non determina di per sé la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione, dovendosi valutare la complessiva trasformazione dell’organismo edilizio preesistente, anche in area tutelata ai sensi dell’art. 142 d.lgs. n. 42/2004. Le censure che lamentano la lesione di diritti dominicali di un terzo sono inammissibili per difetto di interesse.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare all’interno di un complesso residenziale impugnava davanti al TAR Sardegna il provvedimento unico con cui il Comune aveva assentito alla proprietaria dell’immobile confinante un progetto di demolizione e ricostruzione di una veranda coperta, con trasferimento della volumetria dal piano interrato al piano terra e realizzazione di una piscina interrata.

Il ricorrente deduceva carenze istruttorie sulla titolarità dell’area, violazione delle distanze urbanistiche e civilistiche, mancato assenso dell’assemblea condominiale e incisione sulle parti comuni. Il TAR respingeva il ricorso e compensava le spese. Proponeva quindi appello, chiedendo anche una verificazione sugli aspetti tecnici controversi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge in via preliminare l’eccezione di tardività del ricorso di primo grado, facendo decorrere il dies a quo dall’accesso documentale, poiché le censure attengono anche al quomodo dell’edificazione. Rigetta anche l’eccezione di genericità dell’appello, avendo l’atto enunciato in modo adeguato le critiche al percorso motivazionale del giudice di primo grado.

Nel merito, il primo motivo non è fondato. L’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, nella formulazione applicabile, ricomprende nella ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma e sedime. La verificazione ha accertato che la volumetria complessiva non aumenta e che il nuovo corpo di fabbrica resta connesso all’organismo preesistente. La ricorrenza dell’area tutelata ex art. 142 d.lgs. n. 42/2004 non osta alla qualificazione, perché la norma fa salve proprio tali aree. L’autorizzazione paesaggistica rileva solo sul piano della compatibilità ambientale, non su quello urbanistico-edilizio.

Quanto alla piscina, il Collegio ne impone una valutazione autonoma rispetto al resto del titolo, ma esclude l’annullamento: l’opera è interrata, di modeste dimensioni e priva di interferenza con la proprietà esclusiva dell’appellante. Sulle distanze, la verificazione ha chiarito che il confine attuale deriva dal frazionamento di un compendio originariamente unitario e che il parametro urbanistico va riferito al lotto come allora configurato. La distanza di 1,59 metri non integra quindi violazione della prescrizione dei cinque metri, in coerenza con l’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001. Le distanze civilistiche risultano rispettate.

Il secondo e il terzo motivo sono respinti per difetto di interesse. Il Comune non deve risolvere controversie dominicali, ma solo svolgere accertamenti quando emergano elementi attendibili sulla legittimazione del richiedente. Le occupazioni accertate riguardano aree riconducibili a una società terza, non la proprietà esclusiva dell’appellante. L’art. 889 c.c. non contempla testualmente le piscine, ma anche sotto tale profilo manca una lesione concreta. Il decoro architettonico è interesse del condomino, tuttavia l’appellante non ha dimostrato una compromissione specifica, né la riduzione della visuale integra un pregiudizio serio e attuale. Le pretese sui diritti della società terza restano affidate alle sedi competenti. Spese compensate, anche quelle di verificazione.