Preliminare di vendita, forma scritta anche con scritture non contestuali (Cass. civ. Sez. II n. 27746 del 17.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il requisito della forma scritta ad substantiam del contratto preliminare di compravendita immobiliare è soddisfatto anche mediante scritture non contestuali, purché dal contesto documentale complessivo sia desumibile l’incontro della volontà delle parti, costituito da proposta e accettazione, e siano individuabili gli elementi essenziali del contratto definitivo. La dichiarazione di avvenuta notificazione della sentenza impugnata contenuta nel ricorso per cassazione è atto processuale formale, espressione dell’autoresponsabilità della parte, e come tale inemendabile con la memoria; essa è tuttavia suscettibile di correzione quando l’errore materiale sia chiaramente percepibile come tale, rilevabile ictu oculi dal testo del ricorso e dal confronto con gli atti processuali. L’accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ. non è subordinato a una offerta formale della controprestazione, essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente.

Il Fatto

Il promissario acquirente ha convenuto il promittente alienante avanti il Tribunale, chiedendo l’accertamento dell’avvenuto trasferimento in suo favore di un fondo rustico con fabbricato rurale e, in subordine, l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. con risarcimento dei danni. Il Tribunale ha rigettato la domanda.

La Corte d’appello ha accolto il gravame e ha trasferito la proprietà dell’immobile, determinando il prezzo complessivo, imputando parte del maggiore importo a compensazione del risarcimento per il ritardato trasferimento e condannando il promittente alienante alla differenza e alle spese di entrambi i gradi. Avverso tale pronuncia il soccombente ha proposto ricorso per cassazione su tre motivi, resistito dal controricorrente.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto escluso l’incompatibilità del relatore, che aveva sottoscritto la proposta di definizione accelerata, richiamando i principi delle Sezioni Unite n. 9611 del 2024. Nel merito della proposta, ha ritenuto applicabile il termine lungo ex art. 327 cod. proc. civ., di un anno, perché il giudizio era iniziato prima del 4-7-2009 e la sentenza di secondo grado non era stata notificata ai fini del decorso del termine breve ex art. 326 cod. proc. civ., ma soltanto comunicata dalla cancelleria nel giorno del deposito.

La Corte ha confermato il principio secondo cui la dichiarazione di avvenuta notificazione della sentenza contenuta nel ricorso è inemendabile con la memoria, non prevedendo l’ordinamento un tale istituto. Ha però richiamato l’apertura della stessa giurisprudenza di legittimità, che ammette la correzione quando l’errore materiale sia rilevabile dal testo del ricorso e dal confronto con gli atti. Nella specie, il conteggio analitico del termine annuale contenuto nel ricorso dimostrava che il ricorrente aveva presupposto l’applicabilità del termine lungo, facendo emergere la svista nell’aver qualificato come notificata la sentenza in realtà comunicata.

Sul primo motivo, riguardante la partecipazione di un giudice ausiliario al collegio d’appello, la Corte ha richiamato la sentenza n. 41/2021 della Corte costituzionale: fino al 31-10-2025 le corti d’appello possono legittimamente avvalersi dei giudici ausiliari, per la temporanea tollerabilità costituzionale dell’assetto.

Sul secondo motivo, la Corte ha escluso la violazione dell’art. 1351 cod. civ., avendo la sentenza accertato in fatto che l’accordo sugli elementi essenziali, compreso il prezzo, risultava da tre scritture collegate sottoscritte in momenti successivi. Per il resto il motivo è inammissibile, poiché tende a ottenere una ricostruzione dei fatti diversa da quella del giudice di merito, senza dedurre la violazione dei canoni di ermeneutica negoziale e senza indicare il fatto decisivo omesso ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ..

Sul terzo motivo, parimenti inammissibile, la Corte ha ribadito che l’art. 2932 cod. civ. non richiede un’offerta formale della controprestazione e che l’ipoteca gravante sul bene non osta all’esecuzione in forma specifica. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.