Gravi oneri non dichiarati e recesso dal preliminare: la Cassazione rigetta il ricorso (Cass. civ. Sez. 2 n. 13392 del 09.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente che abbia stipulato un contratto preliminare con la garanzia dell’assenza di oneri e trascrizioni pregiudizievoli è legittimato a recedere ex art. 1385 cod. civ. e a rifiutare la stipula del definitivo qualora tali gravi emergano, configurandosi un inadempimento del promittente venditore ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ.. Il principio secondo cui non è nullo il contratto di compravendita di un immobile sul quale il venditore abbia posseduto per il tempo utile all’usucapione, ancorché non giudizialmente accertata, non si applica quando l’inadempimento sia ancorato a un diverso profilo, quale la violazione della garanzia per i vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1489 cod. civ..

Il Fatto

Una società promissaria acquirente convenne in giudizio la promittente venditrice di terreni agricoli, deducendone l’inadempimento al contratto preliminare per l’emersione di trascrizioni pregiudizievoli sui beni, la cui assenza era stata espressamente garantita. La promittente venditrice, costituitasi, eccepì l’inadempimento della controparte, che aveva rifiutato di stipulare il definitivo, spiegando domanda riconvenzionale per la risoluzione del preliminare.

Il Tribunale accolse la domanda dell’attrice. La Corte d’Appello, confermando la decisione, ritenne la promittente venditrice inadempiente per aver garantito la libertà dei fondi da oneri, nonostante l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli preesistenti, legittimando il recesso della promissaria acquirente. Avverso tale sentenza, la promittente venditrice ha proposto ricorso per cassazione, articolato in un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha scrutinato l’unico motivo di ricorso, con cui la ricorrente denunciava la violazione degli artt. 1158, 1159 e 1351 cod. civ., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo. La ricorrente sosteneva l’applicabilità del principio giurisprudenziale (richiamando Cass. n. 2485/2007) per cui non è nullo il contratto di compravendita di un immobile sul quale il venditore abbia posseduto per un tempo sufficiente all’usucapione, ancorché non vi sia stata una declaratoria giudiziale.

La censura è stata dichiarata inammissibile sotto il profilo dell’omesso esame di fatti decisivi, poiché la sentenza d’appello ha confermato la decisione di primo grado per le stesse ragioni, senza che la ricorrente avesse indicato le diverse ragioni di fatto poste a fondamento delle due decisioni. Per il resto, il motivo è stato ritenuto non pertinente, non cogliendo la ratio decidendi della sentenza impugnata.

La Corte ha precisato che la decisione della Corte territoriale, ancorché non lo citi espressamente, ha dato applicazione all’art. 1489 cod. civ., secondo cui i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati, non costituiscono causa di risoluzione solo se apparenti o conosciuti dal compratore. Nel caso di specie, tale circostanza era radicalmente esclusa, essendovi stata la contraria garanzia della promittente venditrice.

Il principio sulla validità del contratto di vendita di bene usucapito, affermato da Cass. n. 2485/2007 e confermato da Cass. n. 7853/2018, è stato ritenuto non pertinente, in quanto attiene al contratto definitivo di trasferimento e non al caso di un inadempimento ancorato alla violazione della garanzia per l’assenza di oneri. L’accertamento dell’inadempimento della promittente venditrice, basato sulla “presenza di trascrizioni pregiudizievoli preesistenti alla stipula del preliminare”, integra i requisiti di gravità e proporzionalità per l’accesso al recesso ex art. 1385 cod. civ..

Il ricorso è stato, pertanto, rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali e all’ulteriore versamento del contributo unificato.