Recesso dal preliminare e inadempimento reciproco: centralità della condotta sinallagmatica (Cass. civ. Sez. 2 n. 9661 del 15.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento dell’essenzialità del termine per l’adempimento ex art. 1457 cod. civ. è riservato al giudice di merito e non può essere desunto dalla sola clausola “entro e non oltre”, occorrendo che emerga inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto. La diffida ad adempiere successiva alla scadenza del termine manifesta la persistente volontà del creditore di ottenere la prestazione, non già di risolvere il contratto. In tema di inadempimenti reciproci, la valutazione comparativa non segue un criterio meramente cronologico, ma deve essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale. Il compenso per la fase di trattazione è comunque dovuto anche in assenza di attività istruttoria.

Il Fatto

Il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 cod. civ., deducendo l’inadempimento del preliminare di compravendita immobiliare. Alla scadenza del termine fissato per il rogito, il venditore non aveva completato la documentazione urbanistica necessaria.

Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’Appello, riformando la sentenza, riconosceva la legittimità del recesso del promittente venditore e il suo diritto di ritenere la caparra, valorizzando la sequenza delle condotte successive alla scadenza del termine: la diffida ad adempiere dell’acquirente, il rispetto del nuovo termine da parte del venditore e la successiva ingiustificata mancata partecipazione al rogito da parte del promissario acquirente.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione esamina i quattro motivi di ricorso, incentrati sulla violazione degli artt. 1454, 1457 e 1385 cod. civ. e sulla liquidazione delle spese. In relazione al primo motivo, la Corte dichiara l’inammissibilità della censura, poiché il ricorrente sollecita una rilettura delle risultanze probatorie, estranea al giudizio di legittimità. Richiama il principio per cui l’accertamento sull’essenzialità del termine ex art. 1457 cod. civ. è riservato al giudice di merito e richiede la verifica che l’inutile decorso del tempo privi il creditore dell’utilità economica del contratto, non potendo desumersi dalla mera espressione “entro e non oltre”.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo ritiene infondato. La mancata stipula del rogito era pacificamente imputabile al venditore, ma da ciò non conseguiva la risoluzione automatica del preliminare, caduta la tesi dell’essenzialità del termine. La diffida inviata dall’acquirente il 29 settembre 2011 manifestava la volontà di adempiere, non di risolvere. Il venditore, adoperandosi con diligenza, aveva concluso la sanatoria entro il termine della diffida e proposto date utili per il rogito, offrendo anche un indennizzo per il ritardo e la rinuncia al contestuale saldo del prezzo.

Il terzo motivo è rigettato in via consequenziale. La Corte enuncia il principio per cui negli inadempimenti reciproci la valutazione comparativa non può basarsi su un criterio cronologico che addebiti la colpa a chi si è reso inadempiente per primo, ma deve seguire un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale. Nella specie, il rifiuto dell’acquirente di addivenire al rogito non trovava giustificazione nella mancata accettazione della proposta transattiva, potendo egli far valere la pretesa risarcitoria in altra sede.

Il quarto motivo è dichiarato in parte infondato e per il resto inammissibile. La Corte conferma che il parametro tabellare di cui al d.m. n. 55/2014 è riferito alla fase “istruttoria e/o di trattazione”, sicché il mancato svolgimento dell’istruttoria non esclude il computo del compenso per la fase complessivamente considerata. La doglianza sulla diversa quantificazione è invece inammissibile per difetto di specificità.