Rettifica del valore venale fondata solo sui valori OMI è illegittima (Cass. civ. Sez. V n. 17841 del 01.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la rettifica del valore venale in comune commercio del bene non può fondarsi sul mero scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto e il valore normale risultante dalle quotazioni OMI. Queste ultime costituiscono indicazioni di larga massima e non una fonte tipica di prova, sicché il solo richiamo ai valori OMI rende l’avviso di liquidazione carente sul piano motivazionale e probatorio. È onere dell’Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l’effettiva sussistenza dei presupposti della rettifica, mediante ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, quali il contratto preliminare, l’importo del mutuo, la perizia di stima, la destinazione, la tipologia e lo stato di conservazione dell’immobile. Il principio vale anche in forza della soppressione, con effetto retroattivo, della presunzione legale di corrispondenza del corrispettivo al valore normale dei beni immobili.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto un avviso di rettifica e liquidazione di imposta di registro relativo alla compravendita di un locale ad uso negozio, stipulata nel 2012. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso del contribuente avverso l’atto impositivo; la Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione, rigettando l’appello. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. L’Agenzia delle entrate ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via preliminare l’eccezione di tardività del controricorso, che viene disattesa: il ricorso era stato notificato il 2.3.2018, il termine per il deposito ex art. 369 c.p.c. scadeva il 22.3.2018 e quello per la notifica del controricorso ex art. 370 c.p.c. scadeva l’11.4.2018. Il controricorso è dunque tempestivo.

Il primo motivo, con cui si denuncia l’omesso esame dell’elemento catastale e di consistenza, è dichiarato inammissibile. La Corte ribadisce l’indirizzo per cui l’indicazione delle norme violate non è requisito autonomo della censura, ma serve a delimitare le questioni: nel caso di specie la rubrica e il contenuto del motivo non consentono di individuare le norme e i principi asseritamente trasgrediti. Anche la doglianza ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. è inammissibile, per difetto dell’indicazione del fatto storico decisivo e per la presenza di un’ipotesi di doppia conforme non superata da profili di divergenza. Non ricorre, infine, il vizio di apparenza della motivazione ex art. 132 c.p.c.

Il secondo motivo è invece accolto. La Corte ricostruisce il quadro normativo: dopo la sostituzione dell’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della legge n. 88 del 2009, è stata eliminata con effetto retroattivo la presunzione legale di corrispondenza del corrispettivo al valore normale degli immobili. L’accertamento di un maggior valore non può quindi fondarsi sul solo scostamento tra corrispettivo dichiarato e quotazioni OMI, ma richiede ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

Il principio è applicabile anche all’imposta di registro. Le quotazioni OMI non sono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio, essendo idonee a fornire solo indicazioni di larga massima; il valore varia in funzione dell’ubicazione, della superficie, della collocazione urbanistica e dello stato delle opere di urbanizzazione. Ne consegue che un avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori OMI non può dirsi congruamente motivato. Incombe sull’Amministrazione l’onere di provare i presupposti della rettifica, non essendo sufficiente il semplice riferimento ai valori OMI.

La Commissione tributaria regionale non ha riscontrato ulteriori elementi probatori a supporto della stima, limitandosi a valorizzare i riferimenti OMI e la mancanza di contestazioni puntuali e di perizie di parte. Tali elementi non possono costituire di per sé prova del maggior valore.

Il terzo motivo, con cui si censura la rettifica per mancata considerazione del prezzo pattuito, è infondato: ai sensi dell’art. 51 del d.P.R. n. 131 del 1986, per gli immobili si assume come base imponibile il valore venale in comune commercio e l’Ufficio può disattendere il valore dichiarato se inferiore. Il ricorso è quindi accolto nei limiti del secondo motivo, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione.