Salva casa e giudicato sull’abuso: nessuna riapertura dello stato legittimo (Cons. Stato n. 2215 del 17.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato formatosi sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione copre il dedotto e il deducibile e preclude la rimessione in discussione dell’abusività delle opere. La sopravvenienza normativa costituita dal d.l. n. 69/2024, convertito dalla l. n. 120/2024, non incide sui fatti accertati con il giudicato, potendo riverberarsi solo su vicende successive. Il diniego di certificazione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1 bis, d.P.R. n. 380/2001 che si fondi sul giudicato resiste alle censure. L’accertamento di conformità semplificato ex art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001 richiede la prova della doppia conformità asimmetrica, il cui onere grava interamente sull’istante ai sensi dell’art. 64 c.p.a.. La sanatoria ex art. 34-ter d.P.R. n. 380/2001 presuppone una mera difformità parziale rispetto al titolo anteriore al 1977 e non è invocabile per un’opera nuova.

Il Fatto

La società appellante acquista nel 2019, per effetto di un decreto di trasferimento emesso in sede esecutiva, uno stabilimento industriale composto da due corpi di fabbrica, due locali accessori e un piazzale. Il nucleo originario risale a epoca anteriore al 1967 ed è stato ampliato con una serie di titoli edilizi succedutisi dal 1969 al 2000.

Nel 2023 il Comune ingiunge la demolizione di uno dei corpi di fabbrica, dei due locali e del piazzale. Il TAR Campania accoglie solo in parte il ricorso; il Consiglio di Stato, con sentenza n. 5430 del 17 giugno 2024, respinge l’appello della società e accoglie quello incidentale del Comune, confermando l’ordine demolitorio. Nel 2024 la società chiede la fiscalizzazione ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001 e, in via alternativa, le sanatorie ex artt. 34-ter e 36-bis e la certificazione dello stato legittimo ex art. 9-bis. Il Comune respinge ogni istanza; il TAR conferma il diniego e la società appella.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il diniego di certificazione dello stato legittimo. L’appellante sostiene che la sentenza del 2024 riguardava un provvedimento adottato sotto la previgente versione dell’art. 9-bis, comma 1 bis, e che il nuovo testo, introdotto dal d.l. salva casa, consentirebbe di considerare legittimo l’ultimo intervento assentito. La tesi non regge: il giudicato sostanziale ex art. 2909 cod. civ. ha coperto il dedotto e il deducibile e ha definitivamente accertato l’assenza di un valido titolo edilizio.

La Corte precisa che la sopravvenienza normativa può spiegare effetti solo su vicende di fatto successive al giudicato, mentre l’appellante pretende di applicarla a fatti anteriori. Il diniego, pertanto, resiste.

Quanto alle sanatorie, il Collegio rileva che l’art. 36-bis introduce una doppia conformità asimmetrica: conformità edilizia al momento della realizzazione e urbanistica al momento della domanda. Il diniego comunale si fonda su due ragioni concorrenti, tra cui l’assenza di prova della conformità urbanistica; su tale profilo l’appellante non ha mai allegato nulla, né in sede amministrativa né in giudizio. Il Comune ha anzi dedotto l’incompatibilità dell’intervento con la disciplina di zona, deduzione rimasta incontestata. In base al principio dispositivo e all’art. 64 c.p.a., l’onere probatorio incombe sulla parte che agisce, richiamandosi sul punto la giurisprudenza amministrativa consolidata.

Anche il diniego ex art. 34-ter è infondato nel merito: la norma riguarda le difformità parziali rispetto a titoli anteriori al 1977. Il nuovo corpo di fabbrica, con oltre 1.800 metri cubi, costituisce opera nuova e non mera deviazione costruttiva; irrilevante è la sua dimensione inferiore rispetto al corpo assentito. Il diniego di fiscalizzazione è inoltre sorretto dall’autonoma e sufficiente ragione dell’assenza di parziale difformità, che rende superfluo l’accertamento sull’impossibilità di demolire senza pregiudizio. Quanto ai locali accessori, il provvedimento li ha valutati globalmente, coerentemente con il giudicato che ne ha escluso la natura pertinenziale.

L’appello è respinto con condanna alle spese.