Il non uso della pertinenza non determina prescrizione del diritto di proprietà (Cass. civ. Sez. 2 n. 15132 del 19.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’area destinata a parcheggio, qualificata come pertinenza di un’unità immobiliare in virtù dell’esame congiunto dei titoli di provenienza e del regolamento di condominio, è oggetto di un diritto di proprietà il cui contenuto comprende anche la facoltà di non uso. Il diritto di proprietà, incluso quello avente ad oggetto la pertinenza, non è suscettibile di prescrizione estintiva per il solo mancato utilizzo, fatti salvi gli effetti dell’usucapione. Il motivo di ricorso per cassazione che censuri la valutazione degli atti e dei documenti compiuta dal giudice di merito ai fini dell’accertamento della natura dell’area è inammissibile, poiché involge un sindacato di merito non consentito in sede di legittimità.

Il Fatto

I proprietari di un’unità immobiliare all’interno di un comprensorio convenivano in giudizio i proprietari del terreno confinante per sentire dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio sull’area pertinenziale di circa 20 mq destinata a parcheggio, della quale gli stessi avevano la disponibilità, oltre che per ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni. I convenuti avevano realizzato un manufatto che impediva l’accesso all’area, utilizzata per accedere ai propri spazi.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, accertando l’inesistenza della servitù e condannando la società al ripristino dello stato dei luoghi, rigettando la domanda risarcitoria. La Corte d’Appello, esaminati i titoli di provenienza e il regolamento condominiale, confermava la decisione, riconoscendo la natura pertinenziale dell’area in contestazione e la piena proprietà in capo agli attori. Avverso tale sentenza proponevano ricorso per cassazione la società e uno dei proprietari del fondo confinante.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, con il quale si deduceva la violazione degli artt. 1117 e 2697 cod. civ., per carenza di riferibilità alla ratio decidendi. I giudici di legittimità hanno chiarito che la Corte territoriale ha interpretato tutti i documenti disponibili al fine di identificare la natura dell’area, giungendo alla conclusione che essa avesse natura pertinenziale, e non condominiale. Il giudice di merito ha distinto l’area di cui è causa dai parcheggi definiti come condominiali nell’atto di vendita del 1982 e nel regolamento successivo. Tale accertamento, fondato su argomenti letterali e sistematici, non è sindacabile in sede di legittimità.

Quanto al secondo motivo, relativo alla mancata declaratoria di prescrizione del diritto d’uso, la Corte ha ritenuto il motivo infondato. Poiché l’area è stata qualificata come pertinenza, il diritto su di essa vantato dagli attori è un diritto di proprietà, che comprende la facoltà di non uso e non è suscettibile di prescrizione estintiva. La Corte ha inoltre evidenziato che, anche volendo prescindere dalla natura del diritto, non sarebbe comunque decorso il ventennio necessario, essendo stato il manufatto edificato nel 1992 e la citazione notificata nel 2010.

Il terzo motivo, concernente l’omesso esame di fatti decisivi in ordine all’individuazione dell’area controversa, è stato parimenti dichiarato inammissibile, trattandosi di una valutazione di merito non proponibile in sede di legittimità. Il convincimento del giudice di seconde cure, fondato sulle risultanze della CTU, non presenta incongruenze logico-giuridiche. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese.