Gronde e sottogronde dei balconi a protezione della facciata comune (Cass. civ. Sez. II n. 10371 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, le gronde e le sottogronde che, correndo lungo la facciata interna al di sotto delle balconate, convogliano le acque meteoriche in un pluviale con funzione di protezione della facciata stessa, rientrano tra le cose comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 1), cod. civ., ancorché collocate sotto balconi di proprietà esclusiva. Le relative spese di rifacimento sono assoggettate al riparto in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive secondo il primo comma dell’art. 1123 cod. civ., non rientrando dette opere tra le parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa. La denuncia di violazione di legge che postuli una diversa ricognizione della fattispecie concreta è inammissibile, non potendo il giudizio di legittimità convertirsi in un ulteriore grado di merito.

Il Fatto

Taluni condomini proponevano ricorso ex art. 702 bis cod. proc. civ. per ottenere la declaratoria di nullità della delibera assembleare che, qualificando le gronde e le sottogronde dei balconi della facciata interna come beni condominiali, aveva ripartito le spese di rifacimento tra tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà. In subordine chiedevano accertarsi l’illegittimità del riparto ai sensi dell’art. 1123, secondo comma, cod. civ. Contestavano altresì il criterio applicato dall’amministratore ad alcuni manufatti qualificati come lastrici solari.

Il Tribunale rigettava le domande. La Corte d’Appello respingeva il gravame, riconoscendo la natura comune delle gronde per la loro funzione di protezione della facciata interna e confermando il riparto millesimale. Proponevano quindi ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i profili di violazione di legge e chiarisce che la censura di art. 1117 cod. civ. si fonda su un presupposto di fatto difforme da quello accertato: le ricorrenti assumevano una funzione pertinenziale delle gronde rispetto ai balconi che il giudice di merito aveva espressamente negato. Tale motivazione non era stata impugnata e non poteva quindi essere superata in sede di legittimità.

La Corte ribadisce che in sede di legittimità non è consentita una diversa valutazione delle prove, ma solo il controllo della veridicità e coerenza delle argomentazioni. Il discrimine tra violazione di legge ed erronea applicazione della stessa è segnato dal fatto che solo la seconda, diversamente dalla prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa: la doglianza attinente alla ricognizione della fattispecie concreta inerisce tipicamente al giudizio di merito ed è inammissibile.

Quanto al riparto, la Corte richiama l’orientamento consolidato secondo cui le parti deputate a preservare l’edificio dagli agenti atmosferici rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, con spese ripartite ai sensi della prima parte dell’art. 1123 cod. civ. e non dell’art. 1123, secondo comma, cod. civ. Era dunque superfluo un autonomo accertamento sulla destinazione a servizio differenziato.

La consuetudine invocata dalle ricorrenti non risultava accertata, essendo stata contestata, e il relativo accertamento è precluso in cassazione. L’assemblea poteva comunque deliberare nel rispetto del criterio legale.

Infine, quanto ai manufatti qualificati come lastrici solari, la Corte esclude la dedotta contraddittorietà della motivazione e conferma l’applicazione analogica dell’art. 1126 cod. civ. per i riparti a carico dei proprietari e dei condomini sottostanti, rilevando il difetto di interesse delle ricorrenti rispetto a spese che non erano state poste a loro carico. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e contributo unificato.