Obblighi di facere e intervento sostitutivo ancorati alla titolarità attuale del bene (TAR Sicilia n. 269 del 26.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La legittimazione passiva rispetto ad atti amministrativi che impongono obblighi di facere o prefigurano interventi sostitutivi in danno su beni privati è ancorata alla titolarità sostanziale del bene al momento dell’adozione dell’atto, e non alla sua trascrizione. Gli obblighi connessi alla titolarità di un diritto reale hanno natura di obbligazioni propter rem e cessano in capo all’alienante con il trasferimento della proprietà. La trascrizione immobiliare assolve a una funzione di pubblicità dichiarativa nei rapporti tra privati e non condiziona l’esercizio del potere autoritativo, non essendo la pubblica amministrazione qualificabile come terzo ai sensi dell’art. 2644 cod. civ. La qualificazione di “inadempiente” presuppone la previa comunicazione dell’ordine al diretto destinatario, non potendo la notifica all’amministratore condominiale surrogarla nei confronti di chi non è più condomino.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato due determinazioni dirigenziali con cui il Comune ha disposto indagini geognostiche, geofisiche e geotecniche e le relative prove di laboratorio su un’area interessata da dissesti, qualificando le attività come intervento sostitutivo in danno dei soggetti ritenuti inadempienti rispetto a una precedente determinazione. È stato impugnato anche il rigetto dell’istanza di annullamento in autotutela.

La vicenda nasce da un contenzioso civile tra privati per il dissesto di un immobile a valle di due complessi edilizi. Il ricorrente, già comproprietario di una unità immobiliare, aveva ceduto la propria quota prima dell’adozione e della notificazione degli atti impugnati, cessando di essere proprietario e condomino. Il Comune ha respinto l’istanza di autotutela, ritenendo irrilevante la cessione e considerandolo comunque controinteressato nei giudizi civili.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha anzitutto respinto l’eccezione di giudicato esterno. Le pronunce richiamate dal Comune erano state rese in giudizi promossi da altri soggetti, che non vedevano parte il ricorrente e non riguardavano la sua autonoma posizione. Difetta l’identità soggettiva tra i giudizi, requisito necessario unitamente all’identità di petitum e causa petendi, né l’accertamento compiuto in quelle sedi è estensibile a chi è titolare di una posizione distinta e non sovrapponibile.

Nel merito il ricorso è fondato. Il primo motivo, sulla carenza di legittimazione passiva, è accolto. Risulta non contestato che il ricorrente ha alienato la quota di proprietà prima dell’adozione delle due determinazioni impugnate e della presupposta determinazione. Da quel momento ha cessato di essere proprietario, condomino e soggetto tenuto, in quanto titolare di una posizione reale, all’adempimento di obblighi incidenti sulla gestione e manutenzione del sistema di drenaggio.

Il Tribunale osserva che gli ordini impugnati non si limitano a un’attività conoscitiva, ma impongono obblighi di facere e prevedono l’esecuzione d’ufficio con imputazione dei costi in danno dei destinatari. Si tratta di atti autoritativi che presuppongono la disponibilità giuridica e materiale del bene e non possono gravare su chi ha definitivamente cessato ogni rapporto reale con esso. Il mero coinvolgimento nel procedimento civile, per fatti risalenti al periodo in cui era comproprietario, non consente di cristallizzare la sua posizione.

Il Collegio richiama il principio per cui gli obblighi derivanti dalle convenzioni urbanistiche hanno natura di obbligazioni propter rem, connesse alla titolarità del diritto reale, e si trasferiscono all’avente causa con il trasferimento della proprietà, cessando in capo all’alienante. Nel caso concreto, l’atto di acquisto richiamato dal Comune riferiva gli obblighi al lottizzante e ai suoi aventi causa, senza responsabilità solidale dell’alienante; la compravendita successiva non conteneva alcuna clausola di accollo.

Quanto alla trascrizione, avvenuta dopo l’adozione dell’atto presupposto, il Tribunale esclude che possa rilevare. La trascrizione ha funzione di pubblicità dichiarativa e regola i conflitti tra più aventi causa secondo il criterio della priorità; non incide sul momento di produzione degli effetti reali del contratto, né disciplina i rapporti autoritativi tra privato e amministrazione, non essendo quest’ultima qualificabile come terzo ai sensi dell’art. 2644 cod. civ. Rileva la titolarità sostanziale al momento dell’adozione, accertabile aliunde. È richiamato il principio di legittimità per cui in materia espropriativa gli effetti reali degli atti autoritativi si producono per effetto della legge e non sono subordinati alla trascrizione (Cass. civ., Sez. Un., n. 3653 del 2006).

È accolto anche il secondo motivo. L’ordine presupposto imponeva ai singoli proprietari obblighi individuali e la possibile imputazione dei costi; andava quindi portato a conoscenza del diretto destinatario, non potendo la notifica all’amministratore condominiale surrogarla nei confronti di chi non era più condomino. La qualificazione di inadempiente è errata, perché fondata su un atto non comunicato e sul presupposto inesistente della persistente proprietà, con violazione dell’obbligo di motivazione.