Vizi occulti dell’opera: decadenza e prescrizione decorrono dalla scoperta (Cass. civ. Sez. II n. 24002 del 27.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’azione di garanzia per difformità e vizi dell’opera disciplinata dall’art. 1667 c.c., quando il vizio sia occulto e non percepibile mediante una mera verifica esteriore del bene, i termini di decadenza per la denuncia e di prescrizione biennale dell’azione decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna del bene. La regola si desume dal tenore della stessa norma, che àncora la denuncia alla scoperta, e dal principio dell’art. 2935 c.c., secondo cui la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, non potendo il diritto di garanzia essere esercitato prima che l’acquirente abbia conoscenza delle difformità. La scoperta coincide con il momento in cui l’avente diritto acquisisce un affidabile grado di conoscenza non solo dell’esistenza del vizio, ma anche della sua riconducibilità a difetti dell’opera.

Il Fatto

Nel 2006 alcuni acquirenti di unità immobiliari costruite e vendute da una società convennero dinanzi al tribunale la venditrice, deducendo gravi difetti di isolamento acustico degli appartamenti e chiedendo la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1669 c.c., oltre al ristoro del danno non patrimoniale.

La società si oppose, eccependo decadenza e prescrizione. Dopo una sentenza non definitiva che respinse l’eccezione di decadenza, il tribunale accolse in parte le domande, qualificando l’azione nell’alveo della garanzia di cui all’art. 1667 c.c. e disponendo la riduzione del prezzo. La Corte di appello riformò integralmente, dichiarando prescritte le azioni e facendo decorrere i termini dalla consegna degli immobili. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto un motivo processuale, ribadendo che, quando sia denunziato un error in procedendo, il giudice di legittimità ha accesso diretto agli atti ed è giudice del fatto processuale. Nel merito del primo profilo, la censura di nullità dell’atto di riserva di appello per difetto di mandato è infondata, risultando la procura espressamente richiamata nella dichiarazione.

Il punto centrale riguarda il quarto motivo del ricorso principale. Il tribunale aveva qualificato la domanda come azione di garanzia dell’appaltatore ex art. 1667 c.c.. La Corte di appello, pur investita di tale statuizione, aveva dichiarato la decadenza e la prescrizione facendo decorrere i termini dalla consegna degli immobili, avvenuta nel settembre 2004.

La Corte ritiene il motivo fondato. Per giurisprudenza costante, quando i vizi della cosa siano occulti, i termini di decadenza e prescrizione dell’azione ex art. 1667 c.c. decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna. Con riguardo alla decadenza è la stessa norma a prevederlo; quanto alla prescrizione biennale, la soluzione si fonda sull’art. 2935 c.c., poiché il diritto di garanzia può essere esercitato solo dal momento in cui la parte ha conoscenza delle difformità. Sono richiamati, tra gli altri, Cass. n. 1748 del 2018 e Cass. n. 26233 del 2013.

Nel caso concreto il vizio, consistente in eccessiva rumorosità, è occulto: è percepibile solo con l’effettiva destinazione ad abitazione e richiede accertamenti tecnici. La stessa sentenza impugnata aveva fatto risalire la conoscenza del vizio alla relazione tecnica di un istituto specializzato in acustica. Poiché la denuncia è del gennaio 2005 e l’azione è stata promossa nell’ottobre 2006, l’errore di diritto della Corte di appello è decisivo.

Quanto al ricorso incidentale della società, la Corte lo dichiara inammissibile per difetto del requisito di soccombenza: la società è risultata completamente vittoriosa in appello e non può lamentare l’omessa pronuncia su questioni ritenute assorbite, non formandosi su di esse alcun giudicato implicito, con possibilità di riesame in sede di rinvio. La sentenza è quindi cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.