Supercondominio, quorum e tabelle millesimali: no a invalidità automatica (Cass. civ. Sez. II n. 2406 del 25.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Alle assemblee del supercondominio partecipano tutti i condòmini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui all’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell’intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, secondo l’elemento personale e quello reale. Il condomino che impugni una deliberazione dell’assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all’approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l’onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c. La mancanza di una regolare tabella millesimale del supercondominio non costituisce ragione di invalidità automatica delle deliberazioni adottate: il giudice deve comunque accertare, anche “a posteriori”, se le necessarie maggioranze siano state raggiunte.

Il Fatto

Un supercondominio impugna in Cassazione la sentenza della Corte d’appello di Torino che aveva respinto il suo gravame avverso la decisione di primo grado. Il Tribunale aveva accolto l’impugnazione proposta da un condomino ai sensi dell’art. 1137 c.c. contro alcune delibere assembleari, limitatamente ai punti relativi alla determinazione dei quorum costitutivi e deliberativi.

Il primo giudice aveva ritenuto inattendibile la determinazione delle quote in rapporto di 3000/3000, di cui 1000/1000 attribuiti in parti uguali a ciascuno dei tre lotti, pervenendo all’annullamento delle delibere. La Corte d’appello aveva confermato, affermando che la mancata predisposizione della tabella dei millesimi supercondominiali basta a giustificare l’invalidazione delle decisioni collegiali. Il supercondominio ricorre con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dal consolidato orientamento sul supercondominio, che viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali resta distinto. I beni comuni all’intero complesso si gestiscono attraverso gli organi propri, tra cui l’assemblea dei proprietari e quella dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

Le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell’intero complesso. Sotto il profilo reale rileva il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, o di ciascun condominio nell’assemblea dei rappresentanti. Le disposizioni dell’art. 1136 c.c. si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio.

La Corte richiama la giurisprudenza secondo cui, in presenza di supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: quella supercondominiale, che ripartisce la spesa tra gli edifici, e quella interna a ogni edificio. La tabella supercondominiale va approvata con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, c.c. se ha funzione ricognitiva dei valori e dei criteri legali; occorre invece l’unanimità ove si intenda derogare al regime legale, non essendo configurabile una formazione per facta concludentia.

Su queste basi la Corte ritiene errata la decisione della Corte d’appello. La regola sull’impugnazione della delibera condominiale è che l’onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento grava sul condomino che impugna. Spettava quindi al controricorrente provare che le deliberazioni fossero viziate per carenza dei quorum. La tabella millesimale assume rilievo dirimente solo quando i condomini abbiano espressamente convenuto di determinare le quote in modo difforme dai criteri legali.

L’atto di approvazione o revisione delle tabelle non ha natura negoziale, ma valore puramente dichiarativo, perché esprime in termini aritmetici un rapporto di valore preesistente. L’esistenza e il rispetto della tabella non costituiscono requisito di validità delle delibere: il giudice può sempre valutare, anche “a posteriori”, se le maggioranze siano state raggiunte. Il condomino che ritenga erronee le tabelle deve agire per la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

La sentenza impugnata viene pertanto cassata nei limiti dei primi due motivi, assorbito il terzo, con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione, che dovrà accertare se i quorum richiesti fossero stati effettivamente raggiunti.