I quorum supercondominiali si accertano sul valore proporzionale effettivo, non sulla tabella (Cass. civ. Sez. 2 n. 20684 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di deliberazioni assembleari del supercondominio, il vizio di illegittimità della delibera non può essere desunto dalla mera assenza o inattendibilità della tabella millesimale supercondominiale. Le maggioranze richieste dall’art. 1136 cod. civ. vanno calcolate in relazione al valore proporzionale effettivo di ciascun condominio o unità immobiliare interessata, secondo il criterio legale o convenzionale, e il giudice deve procedere al relativo accertamento, anche a posteriori, verificando in concreto se i quorum siano stati raggiunti. La tabella millesimale, se meramente ricognitiva dei criteri legali, è approvabile a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, cod. civ.; se derogatoria dei criteri legali, richiede l’unanimità e non è configurabile una sua formazione per facta concludentia. Il condomino che impugna la delibera deducendo un vizio di quorum è onerato di provare la carenza delle maggioranze in rapporto al valore proporzionale effettivo, mentre la contestazione dell’errore delle tabelle in uso richiede l’azione di revisione ex art. 69 disp. att. cod. civ.

Il Fatto

Il condomino impugnava, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., le deliberazioni dell’assemblea del supercondominio del 20.09.2016, deducendo l’errato calcolo del quorum costitutivo e deliberativo per violazione della tabella millesimale. Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che la ripartizione dei millesimi in complessivi 3000/3000, in parti uguali di 1000/1000 per ciascuno dei tre lotti, non rappresentasse il valore proporzionale delle proprietà all’interno del supercondominio, con conseguente annullamento delle delibere. La Corte d’appello confermava la decisione, escludendo che una tabella comune fosse stata validamente approvata e reputando non raggiunto il quorum costitutivo di cui all’art. 1136, terzo comma, cod. civ.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione dichiara preliminarmente inammissibili le censure formulate ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., ricorrendo l’ipotesi della cd. doppia conforme di cui all’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.: il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità tra la pronuncia di primo grado e quella d’appello.

Quanto alle censure per violazione di legge, il Collegio richiama il precedente costituito da Cass. Sez. 2, n. 2406 del 25/01/2024, Rv. 669990-02, reso tra le medesime parti. In quella sede è stato chiarito che il supercondominio sorge ipso iure et facto e che il problema dei quorum va collocato nel quadro dell’art. 1136 cod. civ. Le maggioranze devono essere calcolate con riguardo, sul piano personale, al numero degli aventi diritto e, sul piano reale, al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare o di ciascun condominio.

Il Collegio evidenzia che le quote e i quorum deliberativi non nascono dalla tabella, ma dal rapporto di valore stabilito dalla legge o da un’eventuale convenzione. Ne consegue che il giudice non può arrestarsi al rilievo dell’inadeguatezza della tabella millesimale, ma deve procedere all’accertamento in concreto del raggiungimento delle maggioranze, anche a posteriori. La tabella supercondominiale, se meramente ricognitiva dei criteri legali, è approvabile a maggioranza qualificata, mentre se deroga ai criteri legali richiede l’unanimità, non essendo configurabile una formazione per facta concludentia.

L’errore di diritto compiuto dalla Corte d’appello consiste nell’aver desunto il vizio della delibera dalla mera inattendibilità delle tabelle di ripartizione delle spese, che attribuivano quote uguali ai tre lotti, senza verificare se, una volta ricostruiti i valori proporzionali effettivi, i quorum richiesti dall’art. 1136 cod. civ. fossero stati raggiunti. La delibera non poteva essere annullata in ragione della sola assenza di una tabella millesimale del supercondominio.

La Corte accoglie quindi entrambi i motivi del ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione, che dovrà attenersi ai principi enunciati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. L’ordinanza rigetta inoltre le istanze di riunione dei ricorsi e di rinvio a nuova udienza, non ricorrendone i presupposti.