Mancata verifica prima convocazione non invalida delibera senza prova (Cass. civ. Sez. 2 n. 23547 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di procedimento assembleare condominiale, il condizionamento della seconda convocazione all’infruttuoso esperimento della prima impone all’assemblea in seconda convocazione, e per essa al suo presidente, di controllare il preventivo negativo esperimento, senza che tale verifica debba risultare a pena di invalidità dal verbale della successiva riunione. La mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, trattandosi di inosservanza di una prescrizione del procedimento collegiale, determina l’annullabilità della delibera, con la conseguenza che il condomino che agisce ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha l’onere di dedurre e provare i fatti costitutivi della relativa doglianza. Parimenti, il luogo di riunione prescelto dall’amministratore deve essere idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento della discussione, ma la relativa inidoneità deve essere dedotta e provata dal condomino impugnante.

Il Fatto

Un condomino proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, che aveva respinto il suo appello contro la decisione del Tribunale di Taranto. Il giudizio di merito aveva rigettato l’impugnazione di una deliberazione assembleare condominiale, approvata in data 28 giugno 2013.

Con il ricorso, articolato in sei motivi, il condomino censurava la sentenza di secondo grado sotto diversi profili, tra cui la mancata verifica dello svolgimento dell’assemblea in prima convocazione, l’idoneità del luogo prescelto per la riunione, l’assenza di tabelle millesimali, la legittimità dei lavori approvati, l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione e la legittimazione a dolersi della mancata convocazione degli altri condomini. Nel corso del giudizio di legittimità, il ricorrente depositava istanza e memoria per far valere la presunta nullità dei titoli di acquisto delle unità immobiliari, deducendo l’abusività della costruzione del fabbricato condominiale.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente dichiarato inammissibile l’istanza depositata dal ricorrente, volta a far dichiarare l’inammissibilità della domanda e la nullità del processo per l’asserita inesistenza giuridica del condominio. Tali questioni, relative alla nullità dei titoli di acquisto delle unità immobiliari per abusività edilizia, sono state ritenute del tutto nuove ed estranee all’ambito del giudizio di cassazione, nonché eccedenti la funzione tipica della memoria ex art. 378 c.p.c. La Corte ha richiamato il principio per cui esula dall’ambito cognitivo del giudizio di impugnazione della delibera assembleare la questione della nullità dei titoli di acquisto, non potendo tale accertamento operarsi in via incidentale.

Quanto al primo motivo, la Suprema Corte ha escluso la dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente, ritenendo che la Corte territoriale avesse fornito adeguate argomentazioni. Nel merito, ha chiarito che il terzo comma dell’art. 1136 c.c., nel testo novellato dalla legge n. 220 del 2012, condiziona la seconda convocazione all’inutile esperimento della prima. Tuttavia, la verifica di tale condizione non deve risultare a pena di invalidità dal verbale della seconda riunione, gravando sul condomino che agisce ai sensi dell’art. 1137 c.c. l’onere di dedurre e provare i fatti costitutivi della mancata riunione.

In relazione al secondo motivo, la Corte ha rilevato profili di inammissibilità per l’omessa specifica confutazione della ratio decidendi. Nel merito, ha affermato che la scelta del luogo della riunione, ove non stabilita dal regolamento, costituisce esercizio di un potere discrezionale dell’amministratore, soggetto al duplice limite della territorialità e dell’idoneità a consentire la partecipazione di tutti i condomini, la cui violazione comporta l’annullabilità della delibera con conseguente onere probatorio a carico del condomino impugnante.

Il terzo e l’ultimo motivo sono stati dichiarati inammissibili ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., in quanto la sentenza impugnata si è conformata all’orientamento consolidato della Corte. In particolare, è stato ribadito che le tabelle millesimali hanno natura dichiarativa e non negoziale, non costituendo requisito di validità delle delibere, con la precisazione che non è configurabile la loro formazione per facta concludentia. Quanto alla legittimazione, si è confermato che il vizio di omessa convocazione può essere fatto valere solo dal singolo condomino pretermesso, risultando la delibera annullabile su sua istanza.

Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per la mancata esposizione delle ragioni di censura, mentre il quinto è stato rigettato nel merito. Sul punto, la Corte ha affermato che, trattandosi di atto unilaterale recettizio, la prova della convocazione richiede la dimostrazione che l’avviso sia pervenuto all’indirizzo del destinatario, ma la presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c. può ritenersi integrata anche dall’avviso di giacenza, che attesta il perfezionamento del procedimento notificatorio.