Cessione di fabbricato con terreno non integra plusvalenza da cessione di terreno edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 4309 del 25.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di tassazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni, non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR la cessione avente ad oggetto un terreno sul quale insiste già un fabbricato, ancorché l’alienante abbia presentato istanza per la demolizione e ricostruzione dell’immobile. L’alternativa tra area edificata e area non edificata non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente, comproprietario di un terreno, avvisi di accertamento relativi agli anni 2007 e 2008, contestando la percezione di una plusvalenza imponibile non dichiarata in conseguenza della cessione di un terreno che l’Ufficio riteneva edificabile. Il contribuente impugnava gli atti innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, sostenendo che il terreno ceduto non potesse qualificarsi come edificabile poiché sullo stesso insisteva già un fabbricato.

La CTP accoglieva il ricorso e l’Agenzia proponeva appello, ribadendo che lo scopo reale della compravendita era la cessione di un’area da destinare a nuovi interventi edilizi. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio respingeva l’appello e l’Amministrazione finanziaria ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo l’Agenzia deduceva l’omesso esame di fatti decisivi, quali la denuncia dell’atto di compravendita come area fabbricabile, la sottoposizione del contratto a condizione sospensiva legata all’ottenimento del permesso di costruire e la congruità del prezzo; con il secondo motivo censurava la violazione dell’art. 67 TUIR e degli artt. 1325, 1372 e 2697 c.c., per non avere il giudice d’appello considerato la causa concreta del contratto. La Corte ha trattato congiuntamente i motivi, rilevandone la connessione.

La Corte ha osservato che la CTR non aveva affatto omesso di esaminare gli elementi probatori offerti dall’Ufficio, ma li aveva ritenuti recessivi rispetto ad altri, decisivi: l’atto notarile indicava espressamente quale oggetto della vendita un fabbricato con annesso terreno ed era incontestato che un edificio insistesse sulla superficie ceduta. Secondo la giurisprudenza di legittimità, la circostanza che il terreno avesse un’ulteriore potenzialità edificatoria o che il fabbricato preesistente fosse stato demolito per realizzare un volume maggiore è del tutto irrilevante.

La pronuncia richiama il consolidato orientamento per cui, ai fini della tassazione separata dei redditi diversi, la cessione di un immobile già edificato non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante: il dato rilevante è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad un’area non edificata in sede di pianificazione urbanistica, non quella eventualmente ripristinata in seguito a un intervento edilizio su un’area già edificata. L’alternativa tra edificato e non edificato è tassativa e non consente all’Ufficio di superare il diverso regime fiscale previsto per le due fattispecie.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dell’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di lite e declaratoria di non applicabilità dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, trattandosi di Amministrazione pubblica assistita dall’Avvocatura Generale dello Stato.