Nullità del preliminare per indeterminatezza del prezzo e decorrenza degli interessi (Cass. civ. Sez. II n. 18725 del 09.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare è nullo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325, 1346 e 1418, comma 1, cod. civ., quando la clausola determinativa del prezzo rinvii a un progetto di edificazione non esistente al momento della stipula, poiché l’oggetto deve essere determinato o univocamente determinabile già all’atto della conclusione del contratto, non potendo dipendere da eventi futuri o dal comportamento successivo delle parti. La declaratoria di nullità preclude la pronuncia di risoluzione per inadempimento, che presuppone un contratto valido. Quanto agli interessi sulla somma anticipata e restituita, la loro decorrenza dalla domanda, anziché dal pagamento, presuppone la prova della malafede dell’accipiens, che deve essere fornita dal solvens.

Il Fatto

Con atto di citazione dell’aprile 2004 gli acquirenti convenivano davanti al Tribunale di Padova il promittente venditore per ottenere la nullità, in subordine l’annullamento o la risoluzione, con risarcimento dei danni, del preliminare di compravendita di un terreno edificabile stipulato l’8 agosto 2003.

Il Tribunale dichiarava la nullità del contratto e condannava gli attori a restituire l’anticipo di euro 150.000,00, oltre interessi dalla domanda. La Corte di appello di Venezia rigettava sia l’appello principale sia quello incidentale del promittente venditore, che aveva chiesto la risoluzione e il pagamento del doppio della caparra. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge integralmente il ricorso. Sul primo motivo, concernente la pretesa omessa pronuncia ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., i giudici rilevano che la Corte veneta ha deciso la questione centrale e assorbente dell’indeterminatezza dell’oggetto, della quale la nullità costituisce conseguenza.

Il secondo motivo è inammissibile per la preclusione da doppia conforme ex art. 348-bis, ultimo comma, cod. proc. civ., non avendo il ricorrente dedotto elementi idonei a dimostrare la non piena conformità delle motivazioni di primo e secondo grado (Cass. n. 26774/2016 e Cass. n. 5947/2023).

Il terzo motivo è infondato: accertata la indeterminatezza dell’oggetto, la nullità del contratto preclude la pronuncia di risoluzione per inadempimento dei venditori, che presuppone un contratto valido. Il quarto motivo è inammissibile perché sollecita una rivalutazione di merito sulla genericità della clausola, oltre a difettare di specificità: l’oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile al momento della stipula e non può dipendere da eventi futuri o dal comportamento delle parti (Cass. n. 26351/2020 e Cass. n. 8731/2023).

Il quinto motivo è respinto: la clausola individuativa dell’oggetto in modo indeterminato era stata voluta e concordata da entrambe le parti, e non risulta accertata la malafede dei controricorrenti. In difetto di prova contraria, la buona fede dell’accipiens si presume, con la conseguenza che gli interessi sono legittimamente dovuti dal momento della domanda e non dal pagamento, in corretta applicazione dell’art. 2033 cod. civ. (Cass. n. 2993/2019 e Cass. n. 16067/2023). Il ricorso è quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.