Acquisizione gratuita e sanzione per abuso edilizio: l’accessione al suolo di strutture prefabbricate esclude la legittimazione passiva dell’utilizzatore (TAR Abruzzo n. 4 del 05.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusi edilizi, il potere di eseguire l’ordine di demolizione spetta al proprietario del bene immobile e non a chi vanti un mero diritto personale di godimento. Le strutture prefabbricate stabilmente infisse al suolo e allacciate alle reti, prive di meccanismi di trazione e movimento, sono beni immobili per accessione ai sensi dell’art. 934 cod. civ., con la conseguenza che il proprietario del suolo è l’unico legittimato passivo dell’ordine di ripristino e della successiva sanzione per l’omessa demolizione ex art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001. È pertanto illegittima la sanzione irrogata all’acquirente di un kit bungalow montabile che, a propria insaputa, sia stato utilizzato per realizzare un’abitazione permanente su area altrui, non potendo configurarsi in capo a questi alcun potere giuridico di rimozione dell’opera.

Il Fatto

La vicenda trae origine dall’ordine di demolizione emesso dal Comune nei confronti di una pluralità di soggetti, tra cui la ricorrente, per la realizzazione di strutture abitative abusive in zona vincolata all’interno di un campeggio. Tali strutture, costituite da bungalow prefabbricati, erano state stabilmente infisse al suolo e allacciate alle reti idrica, elettrica e fognaria. L’Amministrazione, constatata l’inottemperanza all’ordine, aveva disposto l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’area di sedime e della struttura, irrogando alla ricorrente la sanzione pecuniaria di euro 20.000 ai sensi dell’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001. La ricorrente, che aveva acquistato un kit bungalow montabile, impugnava il provvedimento, deducendo la propria estraneità alla realizzazione dell’abuso e l’assenza di qualsiasi potere di demolizione sull’opera, ormai divenuta di proprietà del titolare dell’area per effetto dell’accessione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente escluso l’inammissibilità del ricorso per mancata impugnazione dell’ordine di demolizione, rilevando che la ricorrente, non proprietaria dell’area, non aveva interesse a opporsi al ripristino. Ha poi affrontato il tema centrale della qualificazione giuridica dei bungalow, richiamando il disposto dell’art. 812 cod. civ. e la giurisprudenza della Corte costituzionale e della Cassazione, per concludere che le strutture, stabilmente ancorate al suolo e prive di meccanismi di movimento, costituiscono beni immobili.

Da tale premessa il Collegio ha tratto la conseguenza dell’avvenuta accessione ai sensi dell’art. 934 cod. civ., con acquisizione della proprietà delle strutture da parte del proprietario del suolo, non essendo emersi elementi sufficienti circa la valida costituzione di un diritto di superficie. Il contratto di locazione della piazzola, presupponendo la natura mobile dei bungalow, è stato ritenuto nullo per inesistenza dell’oggetto o impossibilità della causa, in quanto la realizzazione di case infisse al suolo rendeva impossibile il godimento temporaneo della sola area.

Il Tribunale ha quindi affermato la propria divergenza dall’orientamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 5239/2025), evidenziando che in punto di fatto la ricorrente non era proprietaria della struttura, ma aveva acquistato soltanto un kit di montaggio, successivamente utilizzato, a sua insaputa, per edificare un’abitazione permanente. Ha pertanto escluso che la stessa potesse essere considerata possessore o utilizzatore con disponibilità autonoma del bene, richiamando la diversa fattispecie degli immobili realizzati su aree demaniali. Il Comune, limitandosi ad applicare la sanzione massima a tutti i soggetti coinvolti senza analizzare le singole posizioni giuridiche, ha sanzionato un soggetto che non aveva alcun potere di demolire l’opera né alcuna responsabilità nella sua realizzazione.

Il ricorso è stato dichiarato in parte improcedibile, per sopravvenuta carenza di interesse in relazione all’acquisizione dell’area di sedime, e in parte accolto, con annullamento della sanzione. Le spese, liquidate in misura ridotta in ragione della serialità delle questioni, seguono la soccombenza.