Accessione e nullità della locazione: annullata la sanzione all’utilizzatore del bungalow (TAR Abruzzo n. 231 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria di cui all’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001 per l’omessa demolizione di un abuso edilizio non può essere irrogata nei confronti del mero utilizzatore della struttura, ove questi non sia proprietario del bene né personalmente responsabile dell’abuso. Le strutture prefabbricate stabilmente infisse al suolo e allacciate alle reti, ancorché realizzate su piazzole oggetto di locazione, sono beni immobili per accessione ai sensi degli artt. 812 e 934 cod. civ., con la conseguenza che un contratto che ne presupponga la natura mobile è nullo per inesistenza dell’oggetto. Il potere di eseguire il comando demolitorio spetta al proprietario del suolo e non al titolare di un mero diritto personale di godimento.

Il Fatto

Il Comune di Casalbordino adottava un provvedimento con cui disponeva l’acquisizione gratuita al proprio patrimonio, ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, di una struttura prefabbricata di mq. 43,00 insistente su una piazzola, nonché l’irrogazione alla ricorrente della sanzione pecuniaria di €20.000,00 ai sensi dell’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001, per l’inosservanza dell’ordinanza di demolizione n. 69 del 2021. La ricorrente, detentrice della piazzola in virtù di un contratto di locazione e acquirente di un “kit bungalow montabile”, impugnava l’atto deducendo la violazione del principio di proporzionalità e l’errore sui presupposti, eccependo la propria estraneità alla realizzazione dell’abuso.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha dichiarato improcedibile il gravame limitatamente all’atto acquisitivo, per sopravvenuta carenza di interesse, stante la rimozione del manufatto; nel merito ha invece accolto la domanda di annullamento della sanzione pecuniaria. Il Collegio ha premesso che l’utilizzo di un’opera abusiva non costituisce di per sé titolo sufficiente a fondare la legittimazione passiva all’ordine di demolizione, dovendo tale legittimazione basarsi sulla personale responsabilità nell’abusiva realizzazione, e ha quindi verificato la posizione giuridica della ricorrente rispetto alla struttura.

Richiamando gli artt. 812 e 934 cod. civ. e la giurisprudenza della Corte di cassazione e della Corte costituzionale, il TAR ha escluso che la piazzola fosse di proprietà della ricorrente e ha qualificato i bungalow come beni immobili per accessione, in quanto stabilmente infissi al suolo e allacciati alle reti. Da tale natura immobiliare, ha desunto la nullità del contratto di locazione della piazzola per inesistenza dell’oggetto, ove lo stesso presupponesse la mobilità della struttura.

Con particolare riferimento al caso concreto, il Tribunale ha valorizzato l’esito del processo penale, da cui emergeva che la società venditrice aveva stipulato contratti per la vendita di “kit bungalow montabili”, lasciando intendere la rimovibilità delle strutture, ma realizzando in concreto abitazioni prive di sistemi di rotazione, infisse al suolo e difficilmente smontabili, al fine di garantirsi gli affitti delle piazzole. Ne ha tratto la conclusione che la ricorrente avesse acquistato solo un kit di montaggio, essendo stata realizzata la costruzione a sua insaputa, con la conseguente accessione della struttura al suolo di proprietà del titolare dell’area.

In definitiva, il TAR ha ritenuto il provvedimento comunale illegittimo, in quanto aveva applicato il massimo edittale a tutti i soggetti coinvolti senza analizzare le rispettive posizioni giuridiche e il potere di ciascuno di adempiere all’ordine di demolizione, sanzionando un soggetto che non aveva alcun potere di demolire l’opera né alcuna responsabilità nella sua realizzazione. L’atto è stato pertanto annullato, con condanna alle spese.