Scomputo virtuale oneri urbanizzazione per cambio destinazione edifici ante 1977 (TAR Sicilia n. 2593 del 02.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di mutamento di destinazione d’uso di un edificio esistente, gli oneri di urbanizzazione sono dovuti soltanto per l’eventuale incremento del carico urbanistico prodotto dalla nuova destinazione, secondo il criterio differenziale. Il contributo è quindi pari alla differenza tra gli oneri corrispondenti alla nuova destinazione e quelli riferibili alla destinazione precedente, ed è esigibile solo se tale differenza è positiva. Per gli immobili legittimamente realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977, gli oneri relativi alla destinazione originaria devono considerarsi virtualmente assolti e vanno comunque scomputati, non potendo la nuova disciplina essere applicata retroattivamente. È conseguentemente illegittima la previsione regolamentare che subordina la detrazione alla prova dell’effettivo versamento degli oneri per la costruzione originaria.

Il Fatto

La ricorrente, società proprietaria di un immobile realizzato nel 1967, ha presentato nel 2023 una segnalazione certificata di inizio attività per il cambio di destinazione da abitazione ad ufficio amministrativo non aperto al pubblico, a servizio del settore industriale o artigianale. Il Comune ha quantificato gli oneri di urbanizzazione in € 40.194, applicando all’intera superficie la tariffa prevista per i centri direzionali e commerciali, e la società ha corrisposto l’importo con riserva.

La ricorrente ha impugnato la nota di quantificazione, la deliberazione consiliare n. 98/2016 nella parte relativa al calcolo degli oneri per i cambi di destinazione e la deliberazione n. 27/2021 sulle tariffe, chiedendo l’accertamento del diritto al rimborso e la condanna del Comune alla restituzione dell’indebito. Il Comune non si è costituito in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva in materia di debenza e misura degli oneri concessori, ai sensi dell’art. 133, comma 1, lettera f), c.p.a., qualificando gli atti di quantificazione come atti paritetici e non autoritativi, poiché determinano una prestazione patrimoniale direttamente stabilita dalla legge.

Nel merito, il primo motivo è respinto. La categoria tariffaria applicabile si individua sulla base della destinazione urbanistico-edilizia oggettivamente impressa all’immobile, non del settore economico in cui opera il proprietario o l’utilizzatore. La destinazione industriale o artigianale presuppone che nell’immobile si svolga un’attività produttiva di trasformazione o lavorazione di beni, ovvero che i locali costituiscano una componente accessoria e inscindibile di un unitario insediamento produttivo. L’ufficio amministrativo autonomamente considerato conserva invece una destinazione oggettivamente direzionale, e la mancata apertura al pubblico distingue l’ufficio dall’esercizio commerciale ma non ne esclude la natura direzionale.

È invece fondata la doglianza sull’applicazione integrale della tariffa. Gli oneri di urbanizzazione sono un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, che trova fondamento nell’incremento del carico urbanistico prodotto dalla trasformazione dell’immobile. Poiché l’edificio già incideva sul carico urbanistico in relazione alla precedente destinazione, il Comune non può trattare il mutamento come una realizzazione ex novo dell’intera superficie, ma può richiedere solo il maggior costo riconducibile alla nuova utilizzazione. Trova quindi applicazione il criterio differenziale, che risponde anche al divieto di duplicazione del contributo.

Quanto agli edifici anteriori alla legge n. 10/1977, il Collegio dà atto dei due orientamenti formatisi in giurisprudenza e aderisce a quello espresso dal C.G.A.R.S. con sentenza n. 968/2024. L’edificio realizzato prima del 1977 non era privo di un carico urbanistico proprio: esso impegnava già le infrastrutture e i servizi del territorio. La mancata introduzione del contributo concessorio comporta la sola non assoggettabilità originaria a contribuzione, non l’inesistenza del carico. Imporre oggi il pagamento integrale sottoporrebbe a contribuzione anche il carico già prodotto dalla costruzione originaria, con applicazione sostanzialmente retroattiva della nuova disciplina. Gli oneri relativi alla precedente destinazione vanno pertanto considerati virtualmente assolti: non si tratta di compensare un pagamento inesistente, ma di comparare oggettivamente due carichi urbanistici.

Ne segue l’illegittimità della deliberazione n. 98/2016 nella parte in cui subordina la detrazione alla prova dell’effettivo versamento, mentre non è illegittima la deliberazione n. 27/2021, che si limita a determinare le tariffe. Il Comune deve rideterminare il contributo calcolando gli oneri della nuova destinazione e quelli virtualmente riferibili alla precedente residenziale secondo parametri omogenei e alla medesima data, e restituire la differenza rispetto agli € 40.194 versati. Spettano gli interessi legali dalla data del pagamento, ma non la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non essendo stato provato il maggior danno ai sensi dell’art. 1224, secondo comma, c.c. Le spese sono dichiarate irripetibili per reciproca soccombenza.