Comproprietà e manutenzione: nessun obbligo esclusivo del comproprietario possessore (Cass. civ. Sez. III n. 2544 del 26.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di comproprietà di cosa comune, il comproprietario che abbia il possesso del bene non è obbligato in via esclusiva alla manutenzione straordinaria, che va decisa a maggioranza e, in mancanza di accordo, demandata al giudice ai sensi dell’art. 1105 cod. civ. Ne consegue che l’altro comproprietario, pur privo del possesso, non può pretendere dall’altro l’adempimento di quell’obbligo né imputargli in via esclusiva il degrado dell’immobile, quando egli stesso, disponendo degli strumenti previsti dalla norma, sia rimasto inerte non sollecitando la decisione sulla manutenzione. Non è pertinente il richiamo all’art. 1227 cod. civ., poiché la regola sul concorso del danneggiato è estranea alla ratio decidendi, che non ne ha fatto applicazione.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato il 50% di un immobile indiviso a seguito di aggiudicazione in una procedura di espropriazione forzata; l’altro 50% era di proprietà del Comune, che ne aveva affidato la gestione a una società di edilizia residenziale pubblica. L’acquisto si è perfezionato nel 2005 e l’altro comproprietario ne è stato informato.

Secondo il ricorrente, né il comproprietario né l’ente gestore hanno provveduto alla manutenzione del bene, riducendolo in uno stato di degrado tale da provocare un’ordinanza comunale di messa in sicurezza. Il ricorrente ha quindi convenuto in giudizio entrambi per ottenere il risarcimento del danno, mentre la società ha proposto domanda riconvenzionale per il rimborso della metà delle spese di manutenzione. Il Tribunale ha accolto la domanda principale e rigettato la riconvenzionale. In appello, la Corte territoriale ha accolto l’appello incidentale degli altri due soggetti, assorbendo quello principale. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce anzitutto la ratio decidendi della sentenza impugnata. I giudici di merito avevano accolto la domanda della società sul presupposto che fosse onere del ricorrente attivarsi per la manutenzione, non potendo dolersi del degrado senza aver fatto alcunché per ottenere il possesso del bene o per costringere il comproprietario ad agire, in violazione dell’onere previsto dall’art. 1105 cod. civ.

Con l’unico motivo, il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1227 cod. civ., sostenendo che tale norma non impone al danneggiato l’onere di agire in giudizio per evitare o ridurre il danno.

La Corte ritiene il motivo infondato. Il richiamo all’art. 1105 cod. civ. non vale a fondare un addebito di concorso del danneggiato, ma serve soltanto a rafforzare l’accertamento dell’inerzia del ricorrente, il quale avrebbe potuto attivare la procedura prevista da quella norma per rimediare all’inerzia del comproprietario.

Secondo i giudici di merito, il comproprietario, pur possessore, non aveva l’obbligo di provvedere da solo alla manutenzione: questa doveva essere decisa a maggioranza e, in mancanza di accordo, demandata al giudice sempre ai sensi dell’art. 1105 cod. civ. La regola invocata dal ricorrente è dunque estranea alla ratio decidendi, che non ha applicato il concorso del danneggiato, ma ha escluso che il comproprietario fosse obbligato in quanto tale alla manutenzione straordinaria e che l’adempimento potesse essere preteso se non ricorrendo alla procedura indicata.

Né rileva l’obiezione del ricorrente di non avere il possesso del bene: la Corte osserva che, pur senza possesso, egli poteva agire perché si decidesse la manutenzione facendo ricorso alla procedura dell’art. 1105 cod. civ. L’accertamento in fatto sull’assenza di iniziative del ricorrente non è censurabile in sede di legittimità. Il ricorso è quindi respinto, con condanna alle spese e con attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.