Responsabilità del condominio custode e soccombenza virtuale sulle spese (Cass. civ. Sez. II n. 27310 del 20.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condominio, custode della terrazza comune, risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei danni che essa cagiona alle proprietà esclusive, anche quando tali danni siano causalmente imputabili al concorso del fatto dell’appaltatore o del direttore dei lavori. Il caso fortuito liberatorio non coincide con l’inadempimento contrattuale di costoro, ma richiede una condotta imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo del committente. La responsabilità dell’appaltatore verso il committente fonda semmai la rivalsa di quest’ultimo e non esclude la responsabilità del condominio verso i condomini danneggiati. Nella regolazione delle spese secondo soccombenza virtuale, il giudice di merito non contraddice alcun giudicato quando questo non abbia accertato nulla sulla responsabilità del condominio verso i condomini. Il relativo apprezzamento è sindacabile in cassazione nei soli limiti della manifesta illogicità o dell’erroneità giuridica.

Il Fatto

Il Condominio aveva affidato in appalto a un’impresa, sotto la direzione dei lavori di un tecnico, il rifacimento della terrazza di copertura dell’edificio. Dopo l’esecuzione delle opere, i proprietari dell’appartamento sottostante lamentavano infiltrazioni di acqua piovana e danni al proprio immobile.

Il Condominio agì con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. per la condanna di appaltatore e direttore dei lavori al risarcimento. Al giudizio venne riunita la causa promossa dai condomini contro il Condominio, nel quale questo chiamò in garanzia i due convenuti. Il Tribunale accolse la domanda del Condominio, condannando in solido appaltatore e direttore dei lavori, senza pronunciarsi né sulla domanda dei condomini né sulla domanda di garanzia. La Corte d’appello dichiarò l’improponibilità della domanda del Condominio verso l’appaltatore per sopravvenuto giudicato e la carenza di interesse dei condomini, regolando le spese secondo soccombenza virtuale.

La Motivazione della Corte

Le statuizioni sull’improponibilità e sulla carenza di interesse non sono censurate: i tre motivi investono soltanto la regolazione delle spese. I primi due contestano la responsabilità del Condominio, delibata dalla Corte territoriale a quel solo fine; il terzo lamenta l’omessa pronuncia sulla domanda di garanzia.

Il primo motivo è infondato. La sentenza n. 484/2017 ha definito l’opposizione a decreto ingiuntivo tra Condominio e appaltatore, revocando il decreto e condannando l’appaltatore al pagamento della differenza tra danni e corrispettivo; ha confermato il difetto di legittimazione dell’amministratore ad agire per i danni della proprietà esclusiva dei condomini. Su quei danni e sulla responsabilità del Condominio verso i condomini essa non ha accertato nulla. Neppure la pronuncia di primo grado, divenuta definitiva verso il direttore dei lavori, si è pronunciata sulla domanda dei condomini. La responsabilità dei due verso il committente fonda, semmai, la rivalsa e non esclude quella del custode.

Il secondo motivo è infondato. La consegna del bene all’appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e vigilanza del committente, che resta responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni ai terzi, salvo il caso fortuito (Cass. 7553/2021, Cass. 31601/2021). Il principio vale a maggior ragione quando le infiltrazioni si manifestano a lavori ultimati: il condominio custode risponde anche per il concorso del fatto di altri (Cass. 7044/2020, Cass. 15291/2011) e si libera solo provando un fatto imprevedibile e inevitabile (Cass., SU, 20943/2022). Il ricorrente non deduce l’imprevedibilità e l’inevitabilità, ma solo l’inadempimento dei due. Nella parte in cui sollecita una diversa valutazione, il motivo investe l’apprezzamento di fatto, sindacabile nei soli limiti della manifesta illogicità o dell’erroneità giuridica.

Il terzo motivo è infondato. La domanda di garanzia era formulata in via subordinata all’accoglimento, anche parziale, della domanda dei condomini. La Corte d’appello non ha accolto quella domanda e ne ha delibato il fondamento al solo fine di regolare le spese. La condizione non si è verificata: sulla garanzia non vi era da pronunciare. Quanto all’appaltatore, la litispendenza divenuta sopravvenuto giudicato ha comportato l’improponibilità della domanda del Condominio, con la conseguente legittima regolazione secondo il principio di soccombenza.