Opere di urbanizzazione non collaudate: manutenzione a carico del lottizzante (Cons. Stato n. 4511 del 23.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli oneri di manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria ricadono interamente sull’ente locale solo una volta che le stesse siano state acquisite al suo patrimonio indisponibile, all’esito del positivo collaudo e della verifica di conformità edilizia, urbanistica e tecnica. La clausola della convenzione di lottizzazione che subordina la presa in carico a tali condizioni non è potestativa, ma risponde ai canoni dei contratti a prestazione corrispettive. Fino a quel momento la manutenzione grava sul lottizzante, con la conseguente responsabilità per i danni da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ.. L’ordinanza contingibile e urgente è legittima anche senza comunicazione di avvio del procedimento, nonché quando il pericolo sia noto da tempo.

Il Fatto

Con convenzione urbanistica del 16 novembre 1992 i lottizzanti si impegnavano a realizzare a proprie spese le opere di urbanizzazione primaria, cedendo gratuitamente al Comune le sole aree di sedime. Il collaudo parziale del 21 marzo 2005 riscontrava gravi difformità, tra cui quelle dei muri di contenimento a monte del lotto 11, e non veniva approvato dall’ente. Nel marzo 2016, a seguito di intense precipitazioni, il muro di contenimento e di sostegno della strada pubblica crollava; il Sindaco adottava due ordinanze contingibili e urgenti con cui intimava alla società lottizzante il ripristino della viabilità e l’eliminazione del pericolo, con esecuzione d’ufficio in caso di inottemperanza.

La società impugnava gli atti davanti al TAR Calabria, contestando l’imputazione a sé della manutenzione e chiedendo in via di accertamento l’avvenuta acquisizione delle opere al patrimonio comunale, con condanna dell’ente alla presa in carico anche ex art. 2932 cod. civ. Il TAR respingeva il ricorso; la società proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ex art. 133, comma 1, lett. f), cod. proc. amm., trattandosi di accertamento di obblighi di cessione nascenti da un accordo tra privato e Comune, non di attività autoritativa da impugnare nei termini dell’art. 29 cod. proc. amm.

I vizi formali sono infondati. L’ordinanza contingibile e urgente può essere emessa senza comunicazione di avvio del procedimento, ex art. 7 legge n. 241 del 1990, quando l’adempimento sia incompatibile con l’urgenza di provvedere, e ciò anche se la situazione di pericolo sia risalente nel tempo. La Corte richiama Cons. Stato Sez. II n. 88 del 2021, Sez. V n. 5919 del 2014 e Sez. V n. 5308 del 2014. Quanto alla mancata notifica agli altri lottizzanti, il vizio attiene a posizioni di terzi, gli unici legittimati a dolersene.

Nel merito, il Capo VI della convenzione subordina la presa in carico delle opere al collaudo, all’ultimazione dell’80% dell’edificato e al carattere di pubblica utilità. Il muro non ha superato il collaudo parziale del 2005 e il Comune non lo ha mai approvato. Le opere non sono state prese in carico: ne deriva che la manutenzione gravava sui lottizzanti, con la responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ. La condizione non è potestativa, perché risponde ai canoni dei contratti a prestazione corrispettive e non si può ammettere che opere prive di collaudo entrino nel patrimonio pubblico addossando alla collettività i costi dei difetti.

Respinta l’impugnazione, la Corte rigetta anche la domanda di accertamento e la tesi della datio in solutum: quale che sia la natura dell’istituto, manca la consegna del bene, essenziale all’effetto estintivo. Analogamente infondata è la domanda ex art. 2932 cod. civ.: gli obblighi di cessione sono imprescrittibili (Cons. Stato Sez. IV n. 6771 del 2021), ma per l’effetto costitutivo occorre la verifica amministrativa della legittimità edilizia e dei presupposti convenzionali, con previa istanza documentata al Comune e impugnazione dell’eventuale silenzio.