Responsabilità condominio ex art 2051 c.c. per omessa manutenzione (Cass. civ. Sez. II n. 26117 del 02.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condominio risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c. anche quando i danni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva derivino da difetti costruttivi originari delle parti comuni, ove ometta gli interventi di conservazione e di manutenzione straordinaria necessari alla loro eliminazione. L’illecito così configurato non coincide con quello del costruttore ex art. 1669 c.c., ma consiste nel mantenimento dello stato di fatto lesivo e ha natura permanente. Ne consegue che la prescrizione del diritto al risarcimento in forma specifica, mediante rimozione dello stato di fatto, non decorre dall’ultimazione dell’opera, protraendosi la condotta illecita ininterrottamente nel tempo; il diritto al risarcimento per equivalente si prescrive invece de die in diem, a mano a mano che i danni si verificano.

Il Fatto

I comproprietari di un’unità abitativa facente parte di un condominio convennero in giudizio il condominio stesso, chiedendone la condanna ex art. 2051 c.c. al risarcimento dei danni patiti per macchie di umidità e muffa comparse nell’appartamento, ascritte a vizio costruttivo. Problemi analoghi si erano già manifestati in precedenza e il condominio, con delibera assembleare, aveva disposto un saggio diagnostico e una tinteggiatura interna; nel 2012 il fenomeno si era ripresentato.

Il condominio eccepì la prescrizione, rilevando che le problematiche risalivano al momento dell’acquisto e che per gli stessi fatti gli attori avevano già agito ex art. 1669 c.c. contro l’impresa costruttrice, ottenendone la condanna. Il Tribunale respinse l’eccezione ma escludeva la pretesa verso il condominio, qualificandola come duplicazione di quella già avanzata. La Corte d’Appello, in accoglimento dell’appello incidentale del condominio, dichiarò prescritto il diritto, ravvisando un illecito istantaneo con effetti permanenti e collocando la decorrenza del termine al deposito della CTU nel giudizio contro il costruttore.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina per primo il secondo motivo, concernente la violazione degli artt. 2935 e 2947 c.c. e dell’art. 2051 c.c. nell’individuazione del momento iniziale della prescrizione. Il motivo è fondato e assorbe gli altri due, relativi alla gestione degli elementi istruttori e alla prova presuntiva dell’intervento di tinteggiatura.

Il passaggio centrale è la qualificazione della fattispecie. Il danno azionato non è correlato direttamente all’imperizia dei lavori di costruzione della facciata, bensì a una condotta ascritta al condominio in proprio: la mancata manutenzione e custodia delle parti comuni, con omissione degli interventi necessari all’eliminazione radicale del difetto. L’illecito contestato non è dunque il vizio costruttivo, oggetto dell’azione verso il costruttore, ma l’omessa manutenzione dello stato di fatto lesivo.

Da qui l’autonomia delle due fattispecie. La Corte richiama Cass. n. 18187/2021 e Cass. n. 7044/2020 quanto alla posizione dei condomini danneggiati, e Cass. n. 17268/2012 sull’autonomia dell’illecito ex art. 2051 c.c. rispetto all’art. 1669 c.c.. Ribadisce inoltre, con Cass. n. 19556/2021, che il condominio risponde ex art. 2051 c.c. anche in presenza di difetti costruttivi originari di progettazione o esecuzione delle parti comuni, ove non adempia agli obblighi di conservazione e manutenzione straordinaria.

L’illecito così individuato è destinato a durare con continuità fino all’effettuazione degli interventi eliminativi: ha quindi natura permanente. Richiamando Cass. n. 4677/2023, la Corte conferma che il termine di prescrizione della pretesa di risarcimento in forma specifica, mediante rimozione dello stato di fatto, non decorre dall’ultimazione dell’opera, identificandosi la condotta illecita nel mantenimento dello stato di fatto che si protrae nel tempo; il termine per il risarcimento per equivalente decorre invece de die in diem. Sul discrimine tra illecito istantaneo e permanente sono citate Cass. n. 3314/2020, Cass. n. 9318/2018, Cass. SU n. 23763/2011 e Cass. SU n. 2885/1973.

L’errata assimilazione dell’illecito del condominio a quello del costruttore ha viziato la ricostruzione degli elementi costitutivi della fattispecie e, di riflesso, la valutazione dell’eccezione di prescrizione nel suo momento iniziale. Il secondo motivo è accolto, assorbiti il primo e il terzo; la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.