Oneri risarcitori da cosa comune non trasmissibili propter rem all’acquirente (Cass. civ. Sez. II n. 26902 del 15.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione di risarcire il danno riconducibile all’art. 2051 cod. civ. per omessa manutenzione della cosa comune non è obbligazione propter rem e non si trasferisce dal venditore all’acquirente insieme alla proprietà dell’immobile. Essa si connette alla qualità di custode del bene nel momento in cui questo ha cagionato il danno. Ne consegue che l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio non risponde del risarcimento se il fatto dannoso si è verificato prima del suo acquisto: risponde il proprietario dell’unità al momento del fatto. La posta risarcitoria ripartita in assemblea non integra un onere condominiale in senso proprio e resta estranea alla disciplina dell’art. 63 disp. att. cod. civ., anche nel rapporto tra chi subentra nei diritti di un condomino e il suo dante causa.

Il Fatto

Due acquirenti avevano ottenuto dal Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti della loro venditrice per il rimborso di oneri qualificati come condominiali, pari a 6.084,27 euro oltre accessori, sorti prima della stipulazione del contratto con cui nel 2006 avevano acquistato l’alloggio. La venditrice propose opposizione, rilevando che la situazione generativa della spesa risaliva al 1997, quando la proprietà faceva capo ai suoi danti causa, e che la manleva contenuta nell’atto di compravendita riguardava solo gli oneri del periodo in cui ella era proprietaria, dal 25.2.2004.

Il Tribunale accolse l’opposizione e revocò il decreto. La Corte d’Appello di Roma riformò integralmente la decisione, qualificando la posta come onere condominiale gravante, nei rapporti interni, su chi era proprietario al momento della fattispecie causativa del danno. La venditrice ricorse per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è fondato. La Corte territoriale aveva accertato che nell’assemblea del 2010 non si discusse di interventi sulla cosa comune, ma del pagamento di una posta risarcitoria riconosciuta a un condomino e delle spese legali correlate, definite all’esito del contenzioso civile sorto ex art. 2051 cod. civ. tra il condominio e il condomino.

Trattandosi di responsabilità extracontrattuale verso il condomino danneggiato, la spesa non rientra tra gli oneri condominiali regolati dall’art. 63 disp. att. cod. civ., nemmeno nel rapporto tra chi subentra nei diritti di un condomino e quest’ultimo. Il pagamento costituisce un obbligo risarcitorio, ripartito in assemblea ma facente carico ai condomini proprietari al momento di commissione dell’illecito.

La Corte richiama l’orientamento pacifico della legittimità: l’obbligo di risarcire il danno immobiliare ex art. 2051 cod. civ. non è obbligazione propter rem, ma si connette alla qualità di custode al momento del fatto (Cass. n. 18855/2013). Il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune è terzo che subisce un danno per omessa manutenzione, con esclusione della disciplina delle obbligazioni reali (Cass. Sez. Un. n. 9449/2016; Cass. n. 16435/2025; per ipotesi simmetrica Cass. n. 16396/2025).

Nei contrasti tra venditore e acquirente in tema di debenza di oneri risarcitori occorre verificare, in mancanza di previsioni contrattuali specifiche, se il fatto dannoso sia occorso quando era proprietario il venditore. In caso affermativo è questi tenuto al pagamento e a tenere indenne l’acquirente, che in tesi nemmeno dovrebbe anticipare la somma al condominio.

Nel caso concreto l’evento dannoso risale al 1997, mentre la venditrice era divenuta proprietaria solo nel 2004 e aveva ceduto l’alloggio nel 2006: gli acquirenti avrebbero dovuto rivolgersi ai proprietari del 1997. Le pattuizioni negoziali richiamate dai controricorrenti non costituiscono la ratio della decisione d’appello e potranno essere oggetto del giudizio di rinvio ex art. 394 cod. proc. civ.. Il secondo motivo è inammissibile: l’affermazione della Corte sulla mancata riproposizione della chiamata in causa non ha valenza decisoria, e la chiamata di terzi ex art. 106 cod. proc. civ. rientra nelle valutazioni discrezionali del primo giudice. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.