Fioriere su area privata a uso pubblico non ledono i condomini (TAR Marche n. 914 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La delibera di Giunta che disciplina l’uso esclusivo privato, mediante delimitazione con fioriere, di un’area privata di uso pubblico non è annullabile per generica violazione dell’art. 825 cod. civ. quando il pubblico transito resta garantito. Le prescrizioni del D.Lgs. n. 285/1992 non si applicano a uno spazio che non presenta i caratteri del suolo stradale né del marciapiede ex art. 3, comma 1, n. 33). La censura sulla difficoltà di transito dei mezzi di soccorso è inammissibile se i ricorrenti abitano in una parte della piazza non interessata dalle fioriere. Il difetto di motivazione non sussiste quando la delibera indica le ragioni dell’estensione temporale della delimitazione.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di due appartamenti in un complesso edilizio disposto a “U” intorno a una piazza. L’area dei controinteressati si trova in fondo alla piazza ed è classificata come area privata di uso pubblico. Con una prima delibera la Giunta comunale recepisce la proposta di suddividere l’area in due porzioni, destinando una parte a uso privato esclusivo previa delimitazione con fioriere e vetro. Con una seconda delibera la Giunta muta indirizzo e mantiene l’assetto esistente, adottando in via provvisoria e sperimentale un regolamento che consente la delimitazione con elementi rimovibili nel periodo dal 1° maggio al 31 ottobre.

Con una terza delibera il regolamento viene confermato, estendendo la permanenza delle fioriere all’intero anno, da autorizzarsi annualmente. I ricorrenti impugnano le tre delibere davanti al TAR, deducendo la lesione delle loro prerogative di condomini e di utenti della piazza.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene di non esaminare tutte le eccezioni in rito, concentrandosi sulle censure decisive. Osserva in via preliminare che la delibera n. 255/2020, indicata dai ricorrenti come l’atto effettivamente lesivo, si limita a estendere il periodo di utilizzo privato rispetto alla precedente delibera. L’eventuale annullamento della sola delibera n. 255 avrebbe quindi un vantaggio limitato al periodo invernale, in un complesso fronte mare con vocazione turistica estiva, senza che risulti una residenza stabile dei ricorrenti.

Il primo motivo, fondato sull’art. 825 cod. civ., è respinto perché esposto in termini generici. Le fioriere non impediscono il pubblico transito e il richiamo alla servitù sembra volto a dimostrare l’interesse ad agire, mentre non rientra nella giurisdizione del Tribunale accertare direttamente l’esistenza delle servitù.

Il secondo motivo, basato sull’art. 20 del D.Lgs. n. 285/1992, è infondato. Dagli atti non emerge che l’area sia parte di un suolo stradale né che presenti i caratteri del marciapiede secondo la definizione dell’art. 3, comma 1, n. 33), del D.Lgs. n. 285/1992: mancano segnaletica, traffico veicolare regolare e parcheggi. Le norme invocate non trovano quindi applicazione.

Il terzo motivo, articolato in più profili di eccesso di potere, è complessivamente disatteso. Non difetta l’interesse pubblico: le delibere richiamano segnalazioni dei proprietari e la salvaguardia dell’assetto architettonico, nell’attesa di una revisione urbanistica organica. La censura sul transito dei mezzi di soccorso è inammissibile, perché i ricorrenti abitano all’inizio della piazza, dove i soccorsi accedono liberamente, e le fioriere lasciano comunque uno spazio di circa ml. 2,40. La lamentata svalutazione immobiliare è indimostrata e comunque gli appartamenti non si affacciano sulle fioriere. Il difetto di motivazione sull’estensione temporale non sussiste, essendo le ragioni indicate nella delibera n. 255/2020.

Il quarto motivo, sulla mancata acquisizione del consenso condominiale e sulle pretese servitù, è inammissibile: le servitù riguardano una palazzina diversa da quella in cui abitano i ricorrenti, che non specificano quale cantina o autorimessa subirebbe la sottrazione di luce. Il ricorso è quindi in parte dichiarato inammissibile e respinto per il resto, con condanna alle spese.