Leasing immobiliare e autonomia della vendita rispetto all’affitto di ramo d’azienda (TAR Sardegna n. 730 del 11.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di accesso ai finanziamenti agevolati la qualificazione del contratto operata dalle parti conserva valore e non può essere superata dall’amministrazione in forza di elementi meramente indiziari. La sola previsione di un diritto di opzione all’acquisto del ramo d’azienda, quale diritto potestativo e mera eventualità futura, non trasforma in cessione d’azienda un’operazione costruita come vendita dell’immobile e affitto del ramo. Il diniego che omette di considerare la proposta di espunzione di tale clausola formulata in sede istruttoria incorre in difetto di motivazione. Anche ammessa la riqualificazione in leasing aziendale, il requisito della crisi aziendale va accertato sui dati documentali e non su un assunto apodittico. La disciplina generale sulla cessione d’azienda non si sovrappone a quella speciale del leasing, che non contempla il coinvolgimento del fornitore nei debiti dell’azienda.

Il Fatto

La società ricorrente partecipa al Fondo regionale di competitività delle imprese e si colloca al terzo posto utile in graduatoria, chiedendo un finanziamento in forma di leasing finanziario immobiliare per l’acquisto e la ristrutturazione di immobili destinati a supermercati. Preso atto che la disciplina non consentiva interventi su immobili siti in comuni diversi, la società modifica il progetto e riduce la richiesta all’acquisto e ristrutturazione di un solo locale.

Nel corso di un’istruttoria protratta per anni, il Soggetto Gestore affida un incarico di stima che attesta la congruità dei costi dichiarati. Seguono ulteriori rimodulazioni e integrazioni documentali, senza che il procedimento si concluda. Solo dopo un’istanza di intervento sostitutivo la Regione comunica i motivi ostativi, poi confermati nel diniego definitivo. La società impugna la determinazione dirigenziale davanti al TAR, che accoglie il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina il nucleo motivazionale del diniego, riassunto nel preavviso e nel presupposto parere negativo del Soggetto Gestore. La Regione aveva sostenuto che l’immobile fosse di proprietà di una cooperativa che era stata unica socia della richiedente sino a pochi giorni prima della domanda, che la cessione delle quote apparisse elusiva del divieto di sale and lease back e che l’intera operazione, sul piano sostanziale, configurasse cessione di ramo d’azienda anziché leasing immobiliare.

Il Tribunale accoglie il secondo e il terzo motivo, assorbendo la prima censura di carattere formale. Non sussistono elementi sufficienti per riqualificare il rapporto contrattuale, superando la qualificazione espressa attribuita dalle parti in termini di vendita immobiliare. La vendita dell’immobile costituisce contratto autonomo rispetto all’affitto del ramo d’azienda, cui si aggiunge un diritto di opzione che rappresenta una mera eventualità futura e che è stato oggetto di espressa proposta di espunzione, rimasta non considerata dalla Regione: ciò integra un chiaro difetto di motivazione.

Assume rilievo anche il corrispettivo fissato per l’opzione, capace di giustificare l’operazione sul piano finanziario e di confermare l’autonomia della eventuale cessione rispetto al contratto di affitto, unico attualmente efficace. I legami soggettivi tra i componenti della cooperativa e i soci della ricorrente trovano, secondo il Collegio, alternativa spiegazione nell’esigenza di riorganizzare il modulo operativo aziendale.

Anche ammessa la riqualificazione in leasing aziendale, non ne derivano gli effetti ostativi prospettati. Non corrisponde ai dati di fatto l’assunto secondo cui il supermercato non versasse in crisi economica: la documentazione prodotta in istruttoria, compresa la relazione economica e quella del revisore, attesta un rilevante debito commerciale verso la casa madre e il recesso dalla stessa. Il presupposto della necessità del finanziamento per scongiurare la chiusura di un’attività in crisi risulta quindi integrato.

Quanto al paventato coinvolgimento del Soggetto Gestore nei debiti dell’azienda ai sensi dell’art. 2560 c.c., il rischio sarebbe evitabile accettando la proposta di espunzione dell’opzione. In ogni caso la disciplina generale sulla cessione d’azienda non si sovrappone a quella speciale del contratto di leasing, che non prevede alcun coinvolgimento del fornitore. Il ricorso è pertanto accolto, con annullamento degli atti impugnati e spese compensate in ragione della complessità giuridica e fattuale della vicenda.