Riparto dell’onere probatorio sulle spese gestorie contestate (Cass. civ. Sez. III n. 25496 del 17.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
A fronte della specifica contestazione del destinatario della prestazione, il giudice di merito che affermi la spettanza, la congruità e la necessità dei costi gestori solo in ragione del loro carattere ripetitivo e della loro ripartizione protratta nel tempo elude l’onere motivazionale e svuota le norme sul riparto probatorio. In materia di rimborso di spese sostenute per la gestione di beni e servizi comuni, grava su chi ne chiede il rimborso dimostrare la necessità, l’effettiva esecuzione, la congruità e la riferibilità al godimento comune di ciascuna spesa. Il mero dato della reiterazione nel tempo non sostituisce la prova.

Il Fatto

Una pluralità di condomìni, siti in un comprensorio turistico, conveniva in giudizio la società subentrata nel rapporto di lottizzazione, contestando l’inadempimento degli obblighi assunti e chiedendo la condanna al completamento delle opere di urbanizzazione. La società si costituiva, contestando l’assunto e chiedendo in via riconvenzionale il rimborso dei consumi idrici e degli oneri comprensoriali.

Il Tribunale rigettava le domande dei condomìni e accoglieva solo in parte quelle della società, limitando il rimborso ai consumi idrici ed escludendo le ulteriori spese comprensoriali. La Corte d’Appello, ritenuto il giudicato sull’esistenza del rapporto contrattuale e sull’effettiva fruizione dei servizi, condannava i condomìni al pagamento di tutte le spese richieste. I condomìni propongono ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi denunciano la violazione dei criteri di interpretazione del contratto e di buona fede esecutiva, oltre all’erronea qualificazione della clausola sul trasferimento delle opere. La Corte li esamina congiuntamente e li dichiara ictu oculi inammissibili, perché la parte non argomenta la violazione dell’art. 1375 cod. civ., non riporta le clausole del regolamento poste a fondamento della diversa lettura e non indica dove le questioni interpretative siano state sottoposte ai giudici di merito.

Richiamando Cass. n. 5052/2025 e Cass. n. 30686/2019, la Corte ribadisce che in sede di legittimità è preclusa una nuova valutazione del complesso istruttorio. È inammissibile il motivo con cui si prospetti un’alternativa ricostruzione del fatto, anche allegando gli atti processuali, restando estraneo alla Cassazione il riesame complessivo delle risultanze.

La Corte rileva inoltre che il secondo motivo ignora il passaggio sulla esclusione della responsabilità della società per il mancato completamento delle opere, coperto da giudicato non contestato. Il quinto motivo, sull’indebito arricchimento, è dichiarato a sua volta inammissibile, poiché presuppone la caduta del rapporto contrattuale ormai definitivamente accertato.

È invece fondato il quarto motivo, che contesta il riparto dell’onere probatorio sulle spese di gestione. I condomìni avevano eccepito fin dal primo grado, con specifica memoria, che per ciascuna fattura occorreva dimostrare la necessità dell’intervento, l’effettiva esecuzione, la congruità del prezzo e la riferibilità ai beni comuni, contestando tutte le fatture prodotte.

A fronte di questa contestazione, il giudice del gravame ha affermato in modo apodittico la spettanza, la congruità e la necessità dei costi, valorizzando il loro carattere ripetitivo e la ripartizione decimillesimale protratta nel tempo. La Corte ritiene che così si sia eluso il dovere di motivazione e si siano svuotate le regole sul riparto probatorio, senza un’adeguata istruttoria sul punto.

Il ricorso è quindi accolto per quanto di ragione sul quarto motivo, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’Appello di Cagliari in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.