Escussione della polizza e perdita della titolarità qualificata al permesso di costruire (TAR Puglia n. 928 del 08.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella convenzione di lottizzazione il termine pattuito per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione costituisce un termine negoziale di adempimento, non essenziale, e il suo decorso non scioglie ipso iure il vincolo, restando il creditore legittimato a chiedere la prestazione tardiva se ne ha interesse. L’escussione della polizza fideiussoria manifesta la scelta del creditore di soddisfarsi altrimenti e libera il debitore dall’obbligazione specifica: sul piano negoziale cessano gli effetti obbligatori della convenzione, salvi i rimedi risarcitori. Sul piano amministrativo viene meno l’interesse pubblico che giustificava il rilascio del titolo edilizio, con la conseguenza che il soggetto inadempiente perde la titolarità qualificata a intervenire e il diniego del permesso di costruire non è viziato.

Il Fatto

Un consorzio stipulava una convenzione urbanistica di lottizzazione per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria in un comparto di espansione del piano regolatore comunale. Ottenuto il permesso di costruire per le opere, otteneva una proroga biennale del titolo, con nuovo termine fissato all’1.10.2016, e nel 2015 sottoscriveva un atto ricognitivo che rideterminava modalità e termini di esecuzione dei lavori.

Scaduto il titolo edilizio e non completate le opere, il Comune escuteva la fideiussione per oltre 580.000 euro. Nel 2024 il consorzio presentava istanza di nuovo permesso di costruire, che l’amministrazione rigettava sul rilievo dell’inadempimento e dell’avvenuta escussione. Il consorzio impugnava il diniego davanti al TAR, deducendo la perdurante validità della convenzione anche per effetto delle proroghe legislative, e chiedeva il risarcimento del danno.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’eccezione di improcedibilità per carenza di interesse: dopo l’ordinanza cautelare il Comune si è limitato a proseguire l’istruttoria, senza riconoscere alcun bene della vita al ricorrente.

Nel merito, il Tribunale ritiene irrilevante la questione della perdurante validità della convenzione, anche a volerla prorogata ex lege sino al 2028. La convenzione è fonte di obbligazioni ai sensi dell’art. 1173 c.c.; occorre pertanto distinguere l’efficacia del titolo, idoneo a imprimere un assetto al territorio, dai termini pattuiti per l’adempimento. L’interpretazione letterale, sistematica e teleologica delle clausole, corroborata dalla condotta delle parti ex art. 1362 c.c., dimostra che l’atto ricognitivo ha introdotto un termine di trentasei mesi decorrente dal ritiro del permesso di costruire, prorogabile.

Il titolo edilizio non è stato ulteriormente prorogato e si è definitivamente scaduto nell’ottobre 2016. Il termine negoziale, tuttavia, non può qualificarsi essenziale: il suo decorso non determina lo scioglimento automatico del vincolo e il creditore conserva il potere di pretendere la prestazione tardiva, purché permanga l’interesse, secondo l’art. 1453 c.c.. Il Comune ha quindi legittimamente atteso, nel rispetto della buona fede ex art. 1375 c.c., rimanendo disponibile a ricevere l’esecuzione anche dopo la scadenza del titolo.

Con l’escussione avviata nel febbraio 2019 il creditore ha scelto di soddisfarsi altrimenti, liberando il debitore dall’obbligazione specifica. Pur restando la convenzione valida sul piano urbanistico, sono cessati gli effetti obbligatori e sono venuti meno l’interesse pubblico e la posizione di collaborazione che giustificavano il rilascio del titolo. La domanda di permesso, presentata solo nel 2024, si pone quindi in violazione delle regole negoziali e dei principi di efficacia ed efficienza dell’azione amministrativa.

Il ricorso è respinto, con assorbimento della domanda risarcitoria per difetto di fatto illecito e di provvedimento illegittimo; le spese sono compensate in ragione dell’esito della fase cautelare e del contenuto delle difese.