Responsabilità del notaio tra obblighi informativi e prova presuntiva (Cass. civ. Sez. 3 n. 13853 del 12.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La confessione stragiudiziale resa a un terzo non ha valore di prova legale, ma è liberamente apprezzata dal giudice di merito, il cui convincimento non è sindacabile in cassazione se adeguatamente motivato. La dichiarazione del difensore della parte, resa in altro giudizio, non costituisce confessione in senso stretto, ma può assumere valenza indiziaria e integrarsi con altri elementi presuntivi, come l’indicazione nell’atto notarile del vincolo storico-artistico dell’immobile, per ritenere comprovata l’avvenuta trasmissione dell’informazione. Il dovere di consiglio del notaio non si estende alla verifica di circostanze di fatto che rientrano nella normale prudenza delle parti, sicché il professionista legittimamente fa affidamento sulle misurazioni fornite dalla cliente.

Il Fatto

La ricorrente conveniva in giudizio il notaio per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla dedotta violazione dei doveri professionali, consistita nell’omessa informazione circa la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto di immobili sottoposti a vincolo storico-artistico. Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’appello confermava la decisione, ritenendo correttamente adempiuti gli obblighi informativi e comunque escluso il nesso causale, avendo il professionista suggerito l’alternativo e più favorevole beneficio per l’acquisto della prima casa. Avverso tale sentenza la soccombente proponeva ricorso per cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta preliminarmente la questione della qualificazione della dichiarazione resa dal difensore della ricorrente in un diverso giudizio. Richiamato il disposto dell’art. 2735 c.c., la pronuncia esclude che alla confessione stragiudiziale resa al terzo possa attribuirsi valenza di prova legale, trattandosi di elemento liberamente valutabile dal giudice di merito. La circostanza che la dichiarazione provenga dal difensore e non dalla parte non la priva di ogni rilievo: essa costituisce infatti un fatto dotato di autonoma valenza presuntiva, che si integra con l’indicazione del vincolo storico-artistico contenuta nell’atto rogato per fondare il convincimento circa l’avvenuta informazione.

Quanto alla dedotta contraddittorietà della motivazione, la Corte chiarisce che le due affermazioni della sentenza impugnata non sono incompatibili: la mera menzione del vincolo nell’atto non vale da sola a provare l’informazione, ma può costituire un indizio di riscontro rispetto alla dichiarazione resa in altro giudizio, in cui la stessa acquirente aveva sostenuto di aver espresso al notaio la volontà di fruire del beneficio. La Corte valorizza il dato emergente dalla sentenza della commissione tributaria regionale, rilevando come la tesi allora spesa fosse del tutto diversa da quella successivamente azionata in sede civile.

Viene poi dichiarata l’inammissibilità dei motivi concernenti il nesso causale e l’omessa verifica della consistenza dell’immobile. Superata la questione dell’adempimento, ogni ulteriore considerazione sulle conseguenze dell’eventuale inadempimento risulta priva di rilevanza, avendo la Corte d’appello svolto tale ragionamento in via meramente subordinata. In ogni caso, il notaio aveva legittimamente fatto affidamento sulle misurazioni fornite dalla cliente, non potendo il dovere di consiglio estendersi alla verifica di circostanze rientranti nella normale prudenza delle parti, tanto più che la difformità non era evidente, come dimostrato dalla necessità di disporre una CTU in sede tributaria.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese e declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.